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Valutazione immobile, come si fa: quello che dovete sapere

Valutazione immobile, grande interrogativo di chi voglia vendere o dare in locazione, ad esempio per affitti breve, una casa di proprietà. Lo scopo è concretizzare il valore economico tramite una transazione o avere una fonte di reddito stabile e duraturo per sé e la propria famiglia.
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Come si fa valutazione immobile e cosa considerare

Valutazione immobile: molti si chiedono come farla. Ebbene, questa guida vi aiuterà ad orientarvi su quali caratteristiche della casa prendere in considerazione e come pesarle per includerle nel prezzo finale.

Sappiamo benissimo che in Italia la casa è un valore molto importante, una sicurezza che ogni persona, prima o poi, vuole raggiungere. Sia che si tratti della casa dei genitori  ereditata, o che si tratti di una casa comprata, magari con un mutuo, la casa rimane una delle ancore di stabilità della vita degli italiani.

Zona

In primis, per la valutazione immobile, va presa in considerazione la zona dove esso è ubicato. Per darvi un’idea, all’interno di una città la valutazione può cambiare anche di tre volte. Per esempio, in una zona di Milano centrale, gli immobili avranno un prezzo decisamente superiore rispetto a quelli che si riscontrano nelle zone periferiche. La valutazione immobili, quindi, può basarsi sulla divisione della città in zone più di “grido”. Invece, quelle più residenziali, vicino ad attività industriali o inceneritori, che ne riducono generalmente il valore.

Generalmente, ogni zona si divide al suo interno in 3 fasce di prezzo. A queste corrispondono delle aree immobiliari. Partendo da una fascia dove il valore dell’immobile è inferiore a una zona intermedia, fino a una zona top dove la fascia dei prezzi è top. L’inserimento di un immobile in un’area, e quindi nella rispettiva fascia di prezzo, dipende dalla tipologia dell’immobile. Dal fatto che sia di pregio oppure di qualità media oppure di qualità sensibilmente inferiore rispetto agli altri.

Metri quadri

Un altro elemento fondamentale per avere una stima del valore dell’immobile è la metratura. Inteso quanti metri quadri sono calpestabili. Cioè effettivamente utilizzabili dall’acquirente qualora volesse acquistare l’immobile. Per fare un calcolo al metro quadro dell’immobile, bisogna prendere il prezzo al metro quadro e moltiplicarlo per il numero di metri quadri della casa.

Piano dell’appartamento

Tra i fattori da considerare, certamente va tenuto in considerazione in quale piano dell’edificio si trova l’appartamento. Ad esempio, una casa che si trova nel seminterrato o a piano terra varrà di meno di una casa ai piani superiori o nell’attico.

Generalmente, l’abitazione si considera come situata di default al 3° piano. Lì, l’immobile ha un valore che non guadagna e non perde nulla dalla sua posizione. Al di sotto di questa posizione nell’edificio, il valore dell’appartamento perde qualcosa, mentre al di sopra guadagna valore. La diminuzione di valore per il secondo piano è intorno ai 3 punti percentuali. Mentre primo piano e pian terreno perdono un decimo del valore. Infine, un appartamento situato sotto il livello del suolo vedrà il proprio valore ridursi di un quarto. Invece, se ci si trova in piani superiori al terzo, si avrà un acquisto di valore. Tale aumento sarà del 5% per i piani oltre il terzo. L’ultimo dei piani vedrà un aumento del valore di un decimo e di un quinto se si tratterà dell’attico.

Tutto ciò, però, vale se l’immobile possiede un ascensore che possa permettere alle persone di salire, altrimenti le cose si ribaltano. Mentre per i piani inferiori il discorso non muta. Al secondo piano avremo una diminuzione di valore del 15%. Mentre il terzo piano di un quinto e i piani superiori di quasi un terzo, mentre l’attico “solamente” del 20%. Quindi, l’ascensore può essere veramente importante e far acquistare al vostro immobile molto valore. Una casa antica e senza questo genere di comfort  potrebbe quindi diventare un investimento parzialmente inefficiente.

Rumorosità

La valutazione immobile risente anche del grado di stress acustico che si sperimenta stando in una casa. Tale fattore viene influenzato dalla vicinanza o meno a strade particolarmente trafficate, ristoranti , negozi, pub, discoteche e altri luoghi di ritrovo. Oppure, la rumorosità può essere causata dalla vicinanza a siti industriali dove il lavorio dei macchinari possa disturbare la quiete con l’andirivieni continuo. Ciò può diminuire il valore anche dell’8%. A questo proposito potremmo pensare alla situazione di chi vive vicino ad aziende di lavorazione e taglio del legname. La vicinanza, quindi, anche ad aeroporti e ferrovie, che creano inquinamento acustico spesso di notevole intensità, può diminuire il valore della casa anche del 7%.

A questo proposito, possono fare la differenza non solo l’ubicazione esatta dove ci si trova. Ad esempio, sebbene la via sia vicina a zone industriali, la casa si trova in un lato della via dove i rumori non riescono arrivare poiché vengono assorbiti da altri edifici circostanti. Oppure, la cacofonia circostante può essere diminuita se ci si trova in un’abitazione dalle mura spessa. Questo è il caso di molti edifici antichi, spesso hanno mura possenti, che riparano non solo dai suoni ma anche dalla calura e dal freddo durante l’anno.

Esposizione al sole

La valutazione immobile è legata pure all’esposizione al sole da parte dell’appartamento stesso. La luminosità è un fattore essenziale per decidere se un ambiente è più o meno di valore. Una casa che possa ricevere luce diretta tutto l’anno e una che sia in un vicolo dove i raggi del sole non raggiungono le finestre  producono un impatto diverso nella percezione da parte del possibile compratore. Generalmente, un appartamento che sia illuminato tutto il giorno vede il suo valore aumentato del 10% rispetto alla stima di base, mentre un immobile poco illuminato o per niente, vedrà il suo prezzo ridursi di circa il 5%.

Esposizione panoramica e balconi

Se la maggior parte della casa è rivolta a nord, il prezzo ne risentirà di circa un 1,5% in senso negativo, altrimenti se la casa è a nord solo per un lato, il prezzo aumenta dell 1,5%.

Se consideriamo l’esposizione della casa in termini di vista che essa può offrire a colui che la ospita, una visione di un panorama può permettere un aumento del valore dell’immobile rispetto alla stima di base anche di un decimo, mentre  un appartamento che non si affacci per nulla all’esterno vedrà il proprio valore ridursi di un decimo generalmente.

La presenza di balconi può mutare consistentemente il prezzo. Infatti, tra un appartamento che non abbia alcun balcone ma solamente finestre e un altro che abbia una vera e propria terrazza con veranda la differenza si può aggirare anche nell’ordine del 6/7%.

Presenza dei mezzi pubblici e aree verdi

La valutazione immobile risente anche molto fortemente del fatto che la zona sia ben servita per quanto riguarda i mezzi di pubblico trasporto. Infatti, tra una casa servita dai trasporti pubblici in modo molto buono e una che non lo sia affatto la differenza di valore può anche essere dell’ordine del 15%. Un divario notevole, segno che case che siano raggiungibili con tram, metropolitana ecc… sono sempre più richieste, in particolare in contesti cittadini, come chi ha affitti a Milano o affitti a Venezia, dove muoversi in macchina è difficoltoso.

La presenza di aree verdi influenza positivamente la valutazione immobile, infatti la vicinanza a parchi o luoghi alberati è un fattore che è molto richiesto dalla clientela, soprattutto quella che vive in città e che apprezza il fatto di poter distogliere lo sguardo da uno “spettacolo” spesso monotonamente grigio, dove il cemento copre gran parte della visione.  In generale, la valutazione immobile beneficerà di un 5% se si è nelle vicinanze di una spazio pubblico come un parco e di un altro 5% per un giardino.

Età dell’immobile e condizioni generali

Un appartamento vedrà il proprio valore di mercato dipendere da due fattori: l’età dell’edificio e lo stato di conservazione dell’edificio stesso. I due fattori sono interrelati, infatti un edificio in buone condizioni, ma molto antico,  avrà un valore superiore a un edificio moderno, ma fatiscente, seppure costruito neanche un decennio fa. Un edificio storico ed elegante avrà pure un valore superiore rispetto a un prezzo in buone condizione che sia però di recente costruzione.

Quindi il mercato premia i proprietari che hanno fatto manutenzione, impegnandosi per le dovute riparazioni e opere di ammodernamento. E’ anche vero che un edificio di carattere storico, antecedente gli anni ’70, e non ben tenuto, vedrebbe il proprio valore svalutarsi più di quanto non capiterebbe un edificio in cattive condizioni ma moderno. Ciò si può spiegare considerando il fatto che un edificio antico e non ben tenuto potrebbe nascondere insidie a livello strutturale profonde e che richiederebbero interventi radicali e costosi per il nuovo proprietario mentre un edificio recente, seppure non ben conservato, sarebbe più facilmente portato a nuovo dato che probabilmente avrebbe bisogno di interventi meno radicali.

Il valore di una casa tenuta molto bene e di valore storico può anche aumentare di un 10%, mentre può scendere di quasi un sesto se tenuta in condizioni non accettabili.

Distribuzione ambienti

Infine, un ultimo elemento che contribuisce a definire la valutazione immobile è la divisione delle stanze.  Quindi, bisogna stare attenti a dove si trovano i vari locali all’interno della casa. Infatti, un bagno vicino all’entrata, dove normalmente vengono accolti gli ospiti può dare una cattiva impressione. Quindi dissuadere i possibili acquirenti che non gradiscono che un punto di ricevimento della casa stia vicino ai servizi sanitari.

Per saperne altro riguardo alla valutazione immobile, avere info sulla vostra casa e sul valore che essa possa avere, anche per affitti brevi, vi invitiamo a contattare noi di Guesthero.

 

 

 

 

 

 

 

 

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