Tassazione affitti: istruzioni per il proprietario - Guesthero

Tasse sugli affitti: premessa

Possedere un immobile e pensare di affittarlo è sempre una scelta remunerativa. Non bisogna lasciare che gli adempimenti fiscali e le varie normative, come la tassazione affitti, possano precludere l’opportunità di sviluppare reddito approfittando di una casa da affittare. Tra l’altro accade spesso di avere diritto ad accedere ad alcune agevolazioni fiscali senza nemmeno esserne consapevoli.

Esistono numerosi passaggi da effettuare nelle diverse casistiche, tutti da rispettare entro tempi precisi. Quante e quali tasse deve pagare un locatore? Leggendo qui di seguito apparirà tutto più chiaro.

Ecco i principali passaggi nel processo della tassazione sull’affitto:

Registrare il contratto

Il primo passaggio da rispettare nella tassazione affitti, riguarda la registrazione ufficiale dell’accordo agli uffici dell’Agenzia delle Entrate. La legge prevede che il locatore, cioè chi ha la proprietà della casa, debba compiere questo atto entro e non oltre 30 giorni dalla data della firma.

Rientrano in questa procedura anche i pagamenti delle imposte propedeutiche (registro e bollo). Entro un massimo di 60 giorni il proprietario deve notificare al locatario (e all’amministratore di condominio) l’avvenuta registrazione del contratto presso le sedi opportune, allegando inoltre la quietanza di pagamento.

L’imposta di registro

L’importo cambia in base alla tipologia dell’oggetto del contratto. Con riferimento agli immobili l’imposta è pari al 2% del corrispettivo annuale che dobbiamo poi moltiplicare per le varie annualità. La sua entità si paga dividendola a metà tra locatore e locatario. Essa si calcola sull’imponibile. A tal proposito, è possibile ottenere una riduzione del 30% della base imponibile, a condizione che sussistano: una trattativa in canone concordato oppure un comune ad alta tensione abitativa.

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L’importo minimo dell’imposta di registro per il primo anno non può comunque essere inferiori a 67 euro. Rimane esente dal calcolo quella somma iniziale versata dall’inquilino sotto forma di caparra. Se il contratto è stato stipulato come accordo pluriennale (ad esempio la classica formula 4+4 oppure 5+2), sono possibili due opzioni di pagamento: si può versare l’importo totale all’atto della registrazione, beneficiando di uno sconto, oppure si può pagare ogni anno l’imposta di registro per l’annualità di riferimento (entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente).

L’imposta di bollo

Questo tipo d’imposta si paga per ogni singola copia del contratto in fase di registrazione. Ciascuna marca da bollo del valore di 16 euro, si appone sul contratto ogni quattro facciate e, in qualunque caso, ogni 100 righe.

L’imposta sui canoni di locazione

Tra le spese annuali, nella tassazione affitti va considerata l’imposta sui canoni di locazione che vengono percepiti dal proprietario. Si tratta di redditi a tutti gli effetti per il locatore, che vanno quindi dichiarati annualmente all’Agenzia delle Entrate. Essi sono soggetti a tassazione IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche). Per questa tassa in particolare, si può decidere tra il regime fiscale ordinario oppure è possibile adottare la formula “flat tax” della cedolare secca.

Per quanto concerne il regime fiscale ordinario, i canoni di locazione percepiti durante le varie mensilità vengono considerati redditi fondiari e sono di conseguenza tassati ai fini IRPEF. Il canone, decurtato del 5% sulla base imponibile, entra a far parte del profilo IRPEF, assieme a tutti gli altri redditi; in caso di registrazione del contratto di locazione, si dovranno pagare anche le imposte di registro e di bollo.

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Per la cedolare secca, invece, si applica un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali e delle imposte di registro e di bollo. Ciò comporta che i canoni verranno tassati in percentuale fissa, corrispondente al 21% del reddito annuale se si tratta di contratto a canone libero e al 10% se a canone concordato (cioè i contratti stipulati per 3+2 anni rinnovabili). Bisogna sapere che la scelta del regime di cedolare secca deve essere comunicata al momento della registrazione ufficiale del contratto, mediante il riquadro presente nel modello RLI, inoltrato all’Agenzia delle Entrate.

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