Tassazione affitti brevi: adempimenti

Tassazione affitti brevi: adempimenti

Aprire un AirBnb è un’esperienza emozionante per chi desidera massimizzare la redditività della propria casa e allo stesso tempo stare a contatto con viaggiatori da tutto il mondo. Tuttavia è necessario essere a conoscenza della tassazione affitti brevi per non essere colti di sorpresa dagli adempimenti necessari per essere in regola.

Commissioni affitti brevi

Se decidi di affittare il tuo immobile tramite affitti brevi, potrai contare su numerose piattaforme che ti aiuteranno a dare maggiore visibilità al tuo annuncio. Ognuna di queste piattaforme applica commissioni differenti sul prezzo della prenotazione, a seconda di fattori variabili.

Commissioni Airbnb

La commissione applicata da Airbnb possono variare dal 3% al 5%, a seconda dei termini di cancellazione definiti dall’host. E’ importante che il proprietario, anche detto host, sappia che tali percentuali non includono l’IVA al 22%, quindi in sostanza la percentuale che andrà sottratta sarà compresa tra il 3,66% e il 6,1% per gli hosts. Anche agli ospiti verrà applicata una commissione per la prenotazione: in questo caso la percentuale va dal 6% al 12%, anch’essa IVA esclusa, il che significa che sostanzialmente si aggiungerà al loro prezzo una tassa dal 7,32% al 14,64%.

Commissioni Booking

Dovuto alla sua grande popolarità, la commissione applicata da Booking in Italia è del 18%. Tuttavia la percentuale varia a seconda del Paese, dal 10% al 25%, influenzata anche dalla località e dal tipo di struttura. Nei primi giorni di ogni mese, Booking si incaricherà di mandare agli host la fattura di referenza di tutte le prenotazioni del mese precedente, così che il proprietario sarà al corrente delle commissioni dovute nel periodo e potrà effettuare un unico pagamento.

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Tassazione affitti brevi: cedolare secca

In base alla manovra correttiva 2017, è stata introdotta una diversa regolazione della tassazione dei redditi derivanti dagli affitti brevi, ovvero affitti di durata tra le 2 e le 29 notti. A partire dal 1 Giugno 2017, ai redditi derivanti da contratti di affitto breve viene applicato il regime della cedolare secca con l’aliquota del 21%, sostitutiva dell’Irpef. La nuova disciplina si applica sia nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra proprietario e conduttore, sia nel caso in cui sia comprovata la presenza di un intermediario immobiliare.

tassazione affitti brevi

Cedolare secca

La cedolare secca 2019 deve essere pagata con le stesse scadenze dell’Irpef a partire dall’anno successivo in cui è stato deciso di affittare l’immobile. In particolare, se la cedolare secca è iniziata dal 2019, le scadenze saranno le seguenti:

  • primo acconto (il 40% del 95% del totale) in data 30 giugno 2020
  • 30 novembre 2020 (il 60% del 95% del totale)
  • 30 giugno 2021 saldo finale (il 5% del totale)

Nel caso in cui il proprietario si affidi ad un intermediario, sarà l’intermediario ad agire come sostituto d’imposta. Ciò significa che, per legge, sarà l’intermediario a pagare la cedolare secca del 21%. Esiste però un’eccezione. Nel caso in cui il proprietario fosse una persona giuridica, l’intermediario non potrà fungere da sostituto d’imposta.

Property Manager

Ma cosa intendiamo per intermediario? Si tratta dei cosiddetti Property Manager (letteralmente gestori della proprietà). Il loro scopo è quello di occuparsi della gestione dell’appartamento nel caso in cui il proprietario non abbia tempo o non sia nelle condizioni di farlo. Possono offrire due tipi di servizi a seconda delle disponibilità di personale nel luogo dell’immobile.

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Nel caso in cui venga proposta la gestione completa, il property manager si occuperà dell’immobile a 360 gradi. Innanzitutto creerà uno shooting fotografico dell’appartamento, si occuperà della creazione dell’annuncio, della gestione del calendario e del rapporto con l’ospite. Infine completerà le pulizie e il cambio della biancheria offrendo anche il kit per il bagno e per la cucina.

Nel caso della gestione online, invece, le attività online resteranno le medesime della prima soluzione, ma verrà proposta una gestione consapevole delle pulizie (ovvero una persona appositamente proposta dal proprietario verrà gestita dall’intermediario) e uno smartlock, affinché gli ospiti possano fare check in autonomamente.