Sublocazione immobile: significato e vantaggi - Guesthero

Il contratto di sublocazione immobile, comunemente noto come subaffitto, è una pratica molto diffusa nell’ambiente immobiliare, regolata dall’articolo 2 della Legge n. 392/78. Tale articolo prevede la facoltà per il conduttore di un contratto di locazione di sublocare l’immobile, ossia di cederlo a sua volta in affitto, sebbene ciò debba essere indicato nel contratto principale, stipulato tra il locatore e il locatario iniziali.

Vediamo più nel dettaglio come funziona questo tipo di contratto e le sue sfumature.

Sublocazione immobile: le tipologie

Sublocazione immobile abitativo

Secondo l’articolo 14 comma 4 della legge n. 421/98, norma di riferimento per la sublocazione immobili abitativi, il locatario dispone della facoltà di sublocare l’immobile destinato ad uso abitativo di cui dispone.

Tuttavia non può cederla totalmente in subaffitto senza il consenso del locatore, che deve autorizzare questa eventualità nel contratto principale.

Ne consegue che il locatore, appurato che non vi sia alcun divieto a sublocare, possa subaffittare solo parzialmente, previa comunicazione dell’identità del subconduttore, nonchè la durata del contratto, al proprietario dell’immobile.

In questo quadro si inserisce il DM per le Infrastrutture e trasporti 30 dicembre 2002, che vieta la sublocazione per i contratti cosiddetti transitori (da 1 a 18 mesi). La formula del contratto transitorio, occorre ricordarlo, è la più usata per i contratti che vedono coinvolti gli studenti fuori sede.

In caso il conduttore subaffitti poi il proprio immobile per intero senza il consenso del locatore, quest’ultimo ha il diritto a chiedere il rilascio e il risarcimento dei danni a sfavore del conduttore.

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Nel caso in cui invece l’immobile venga subaffittato solo parzialmente senza previa comunicazione, l’ordinamento non prevede invece alcuna specifica sanzione.

Sublocazione immobile commerciale

In caso il contratto riguardi invece la sublocazione immobile commerciale (destinato ad attività o adibito ad un uso non abitativo), il conduttore gode di maggiori libertà rispetto al caso visto in precedenza. Il consenso del locatore non è infatti richiesto per il subaffitto, a patto che sussistano le due seguenti condizioni:

  1. La cessione in subaffitto venga comunicata tramite raccomandata
  2. Con il locale venga locata anche l’attività svolta al suo interno, la quale si trova specificata nel contratto di locazione.

Bisogna inoltre specificare al proprietario l’identità di chi verserà il canone mensile. Se il subconduttore non dovesse provvedere al pagamento del canone, il locatore potrà sempre rivalersi sul conduttore.

Vantaggi della sublocazione

I vantaggi per il locatore

Molto spesso il proprietario di un immobile risiede in un centro abitato diverso da quello dove possiede l’immobile. Può dover sostenere perciò elevati costi per raggiungerlo e curare personalmente tutti gli aspetti relativi alla locazione.

A ciò si aggiunge la perdita marginale che si avrebbe tenendo il locale sfitto.

Per questi due motivi la sublocazione risulta sovente una strategia win-win.

sublocazione immobileDal lato proprietario, questi può trovare estremamente conveniente che un locatario sia disponibile al subaffitto e si faccia carico delle incombenze relative a quest’ultimo, in cambio di un margine comunemente stabilito.

Il vantaggio principale per il locatore si estrinseca pertanto in una rendita fissa, col minor investimento di tempo e risorse mentali possibile.

I vantaggi per il locatario

Dal lato del locatario il vantaggio è puramente reddituale. Il locatario infatti, riesce a percepire una rendita senza però dover effettuare l’investimento iniziale dell’acquisto di un immobile.

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In tal maniera, non risentirebbe troppo dell’andamento del mercato immobiliare, potendo comodamente interrompere il contratto e ricercare un altro immobile da subaffittare in caso di crollo del mercato in una data zona.

Inoltre potrebbe gestire un numero di proprietà elevato, facendo diventare la sublocazione un vero e proprio lavoro.

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