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Sfratto: come funziona e come difendersi

Lo sfratto è l’atto giudiziario attraverso cui il locatore richiede al giudice un provvedimento che imponga all’inquilino l’ abbandono dell’ immobile.

Sfratto, le diverse tipologie

Lo sfratto può essere di quattro tipi:

  • per finita locazione
  • per necessità del proprietario
  • per morosità
  • per inadempimento

Sfratto per finita locazione

Generalmente, sei mesi prima della scadenza del contratto di affitto, il proprietario che decide di ritornare in possesso del proprio immobile, deve inviare una raccomandata al proprio inquilino per avvertirlo.
[n1related i=”0″] Nel caso in cui questo non accada, o non si arrivi a un accordo tra i due, si ricorre al giudice che provvede a formalizzare lo sfratto per finita locazione. Il locatario può richiedere una proroga di 6/18 mesi. Durante questi mesi l’ inquilino è tenuto a pagare una penale del 20% in più rispetto al normale canone, che è assolutamente consigliabile pagare senza ritardi in quanto il giudice potrebbe accelerare i tempi dello sfratto.

Può accadere che l’ intimato si opponga ad esso. In questo caso se l’ inquilino presenta valide giustificazioni o abbia gravi motivi si apre un ordinario procedimento di cognizione. Nel caso in cui queste giustificazioni non siano valide o se non sussistono i gravi motivi il giudice pronuncia il rilascio con ordinanza non impugnabile.

Per necessità

Questo è consentito solo dopo che siano trascorsi i primi 4 anni nel caso di contratti liberi o 3 nel caso di contratti concordati. Solo nei casi previsti dalla legge o quando risulti necessario effettuare dei lavori.

Questi i casi previsti dalla legge:

  • il proprietario vuole destinare l’ appartamento ad uso abitativo, commerciale o professionale del coniuge, dei genitori, dei figli.
  • il proprietario persegue fini sociali, culturali, assistenziali.
  • l’ inquilino ha un adeguato alloggio libero nello stesso comune
  • l’ appartamento si trova in un edificio seriamente danneggiato
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Per inadempimento

Questo tipo di sfratto avviene quando il giudice ha accertato un grave inadempimento agli obblighi contrattuali da parte dell’ inquilino o un sub affitto vietato. Anche in questo caso il giudice può emettere una sentenza che ordini la liberazione dell’ appartamento in questione.

Sfratto per morosità

Per poterlo richiedere è essenziale che siano presenti almeno due presupposti ovvero la presenza di un contratto scritto e il mancato pagamento del canone di locazione.

Generalmente il primo atto del locatore consiste in una lettera di diffida, nella quale si sollecita il pagamento dei canoni arretrati, invitando l’ inquilino a lasciare libero l’ appartamento entro il termine indicato, pena il ricorso alle vie legali. Se questa via non sortisce gli effetti sperati, il proprietario agisce con l’ atto di intimazione di sfratto per morosità, come previsto dall’ art. 658.

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