Regole casa vacanze: come mettere in affitto la seconda casa - Guesthero

Quando si è proprietari di una seconda casa si può valutare di metterla in affitto per garantirsi una piccola entrata. Le case vacanze sono proprio immobili che i proprietari decidono di destinare alla ricezione di ospiti in diversi periodi dell’anno. Generalmente, questi immobili sono ubicati in località di grande interesse turistico. Comunque, negli ultimi anni si sta assistendo a una diffusione di queste soluzioni anche in località che non hanno molto a che fare con il turismo. In questo articolo, scopriremo insieme le regole casa vacanze, una serie di informazioni che è necessario conoscere per inserirsi nel settore rispettando la Legge vigente.

Regole casa vacanze: il contratto

Una delle regole casa vacanze riguarda proprio il contratto. Nel caso della casa vacanza, il contratto di affitto prende il nome di locazione per finalità turistiche. Se tale locazione non supera i 30 giorni, si può parlare anche di affitto breve. In entrambi i casi, il contratto deve avere forma scritta e deve riportare palesemente la finalità turistica. Si deve dimostrare che l’immobile non è occupato per soddisfare un’esigenza abitativa primaria, ossia stabilmente. Non si deve dare origine a equivoci in merito alla tipologia di occupazione. Il contratto in forma scritta non è obbligatorio, ma fortemente consigliato come forma precauzionale in caso di controversie.

Le tipologie di contratto

La durata del contratto e dell’occupazione sarà stabilita liberamente tra le parti. Trascorsi i tempi pattuiti, il contratto si considera automaticamente sciolto. Proprio in riferimento alla durata, si distinguono tre tipologie di contratto:

  • Contratto casa vacanza, in riferimento a una locazione turistica lunga, in cui deve essere obbligatoriamente riportata la durata, l’importo del canone, la modalità di pagamento. Deve essere anche prevista la possibilità di rivalutazione e il deposito cauzionale.
  • Contratto brevi vacanze, in riferimento a una locazione turistica breve, in cui devono essere riportate indicazioni in merito a un eventuale recesso, le spese accessorie e le modalità d’uso di eventuali spazi accessori.
  • Contratto weekend, in riferimento a una locazione turistica brevissima, che deve prevedere una clausola in merito alle spese per le utenze.

Regole casa vacanzeLa registrazione del contratto

Il contratto d’affitto prevede la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate solo nel caso in cui superi i 30 giorni. Nel caso in cui la locazione non supera tale arco di tempo, non esiste obbligo di registrazione. Vi è, però, un’eccezione. Essa riguarda i contratti d’affitto turistico che intercorrono tra le medesime parti per periodi differenti, anche inferiori a 30 giorni. Infatti, se la durata complessiva di questi contratti supera i 30 giorni nello stesso anno solare, allora sussiste l’obbligo di registrazione. Questa è una delle regole casa vacanze da non sottovalutare assolutamente, per non incorrere in problemi con il fisco.

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Il contenuto del contratto

Le informazioni indispensabili all’interno del contratto devono essere i dati anagrafici delle parti coinvolte nello stesso, i dati riguardanti l’ubicazione e la conformazione dell’immobile, la durata della locazione e le spese incluse nel canone.

Regole casa vacanze: canone, modalità di pagamento e rimborsi

Tra le regole casa vacanza è certamente fondamentale avere informazioni in merito al canone. L’importo viene stabilito liberamente tra le parti. Generalmente, il locatore richiede il pagamento di un anticipo del canone al momento della stipula del contratto. Questo anticipo non può essere superiore al 25% del canone stesso e non può essere richiesto più di 6 mesi prima dell’inizio della locazione. Il saldo viene versato al momento della consegna delle chiavi o, comunque, 30 giorni prima della partenza.

In ogni caso, il locatario ha diritto a un rimborso nel caso rinunci alla locazione. Tale rimborso subisce una detrazione in percentuale in base ai giorni prima in cui viene richiesto rispetto all’inizio della locazione effettiva. Se viene richiesto 30 giorni prima dell’inizio, il locatario avrà diritto al rimborso meno il 10%; entro 21 giorni dall’inizio, viene sottratto il 25%; non oltre 11 giorni prima, il 50% in meno; entro 3 giorni prima, il 75% in meno.

Le tasse

Il pagamento delle tasse sull’immobile spetta al proprietario e locatore dello stesso. Comunque, egli potrà avere accesso al regime agevolato della cedolare secca.

Se ci si affida a un intermediario immobiliare o a portali online e se questi incassano i canoni o intervengono nel pagamento, essi applicano una ritenuta del 21% al pagamento al locatore. Successivamente, gli intermediari dovranno dichiarare, certificare e versare la ritenuta entro il 16 del mese successivo.

Regole casa vacanze: gli obblighi

Nelle regole casa vacanze sono contenuti anche gli obblighi per il locatore. Un obbligo spesso sottovalutato è quello di comunicazione di cessione del fabbricato. Esso prevede che il proprietario comunichi la propria decisione di destinare l’immobile a casa vacanze alla Questura o al Commissariato di Pubblica Sicurezza o al proprio Comune. La comunicazione è obbligatoria in due casi. Innanzitutto, nel caso in cui esista un contratto anche in forma verbale e non registrato con degli ospiti. In secondo luogo, nel caso in cui l’utilizzo e il godimento dell’immobile sia dato a cittadini stranieri o extracomunitari.

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Altro obbligo fondamentale è la comunicazione dei dati degli occupanti dell’immobile alla Questura tramite la compilazione della Schedina alloggiati sul sito della Polizia di Stato. La comunicazione dovrà essere effettuata entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti. Nel caso di un soggiorno inferiore alle 24 ore, la comunicazione dovrà essere effettuata immediatamente.

Per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni, invece, non vige l’obbligo di attestato di prestazione energetica (Ape).

La partita IVA

Infine, l’obbligo di apertura della partita IVA è previsto solo nel caso in cui il proprietario intende costituire, attraverso la locazione del suo immobile, vera e propria attività di impresa. In tal caso, si dovrà richiedere l’autorizzazione al Comune, l’immobile dovrà essere iscritto al Registro delle Imprese ed essere sottoposto a una serie di controlli di idoneità. In caso contrario, la partita IVA non sarà necessaria e il proprietario dovrà limitarsi a rilasciare regolare ricevuta di pagamento, con marca da bollo di 2 euro nel caso in cui l’importo superi i 77,47 euro.

Guesthero

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