Pagare meno tasse: regimi fiscali agevolati per gli affitti - Guesthero

Affittare casa può rappresentare una buona opportunità e una fonte di guadagno per i proprietari di immobili. Spesso, però, gli stessi proprietari sono restii a procedere in questa direzione a causa del peso fiscale che potrebbe ricadere sulle loro spalle. La diretta conseguenza di questo è l’esistenza di un numero elevato di immobili sfitti. In questo articolo scopriremo insieme com’è possibile pagare meno tasse nei contratti d’affitto. Se sei proprietario di immobile e stai valutando di metterlo in affitto, potrebbe esserti utile dare un’occhiata a quanto segue.

Pagare meno tasse: le diverse tipologie di contratto

Per prima cosa, è utile sapere che esistono diverse formule contrattuali, ognuna sottoposta a un determinato regime fiscale. Alcune di queste tipologie di contratto godono di una tassazione agevolata. Di conseguenza, ai redditi derivanti dai canoni percepiti possono essere applicate aliquote ridotte. Questo rappresenta un vantaggio anche per gli inquilini, che potranno detrarre parte del canone corrisposto. Si tratta di agevolazioni previste dalla legge, attraverso le quali è possibile pagare meno tasse e risparmiare.

Il comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso gratuito è la soluzione sicuramente più drastica. Si tratta semplicemente di concedere all’inquilino il diritto di abitare nell’immobile senza richiedere alcun corrispettivo. Questo diritto viene concesso per un periodo di tempo prestabilito. Una volta scaduti i termini, l’inquilino dovrà restituire l’appartamento così come lo ha ricevuto. In ogni caso, pur in assenza di un canone, ci troviamo di fronte a un vero e proprio contratto. Come tale, esso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipula. Su di esso è applicata un’imposta di registro fissa, non proporzionale, pari a 200 euro, a cui devono aggiungersi 16 euro di imposta di bollo.

Questa tipologia di contratto è molto diffusa tra parenti. In tal caso, per i proprietari è prevista un’ulteriore agevolazione. Infatti, se si concede un immobile in comodato d’uso a un parente in linea retta entro il primo grado, ad esempio genitori o figli, l’Imu sarà ridotta al 50%.

Solitamente, a carico dell’inquilino ci sono le spese di utilizzo, come le utenze e i consumi, nonché la Tari (la tassa sui rifiuti). Invece, a carico del proprietario ci sono tutte le imposte legate al diritto di proprietà, come l’Imu. Il proprietario non dovrà pagare l’Irpef, data l’assenza di canone da cui potrebbe generarsi un reddito.

Sicuramente il comodato d’uso gratuito riserva diversi vantaggi, oltre ad essere un metodo per pagare meno tasse. Infatti, questa tipologia di contratto permette di non lasciare gli immobili sfitti a lungo, con tutte le conseguenze derivanti dall’assenza di manutenzione. Inoltre, il comodato rende meno gravosi i costi d’uso e quelli fiscali legati alle proprietà immobiliari. D’altro canto, il grosso svantaggio è che esso non costituisce una fonte di guadagno.

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Pagare meno tasseContratto di affitto a canone concordato

Il contratto di affitto a canone concordato è una tipologia di contratto possibile in città ad alta densità abitativa, come Roma e Milano, nonché nella maggior parte dei capoluoghi di Regione e Provincia. Il canone concordato è generalmente più basso rispetto a quello di mercato ed è prevista una durata della locazione più breve. Questo è reso possibile da un accordo territoriale, solitamente comunale, stipulato dalle Organizzazioni sindacali e dalle Associazioni rappresentative di proprietari e inquilini. Al tempo stesso, però, il canone concordato può rappresentare chiaramente uno svantaggio per il proprietario. Proprio questa è la ragione per cui l’aliquota è stata fissata al 10% attraverso l’applicazione della cedolare secca.

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo attraverso cui si paga un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali regionali e comunali. L’aliquota è fissa e viene applicata all’ammontare dei canoni, indipendentemente dagli altri redditi del proprietario. Essa è pari al 21%, per i contratti a canone libero di mercato, ma può scendere al 10% proprio nei contratti d’affitto a canone concordato. In caso di cessione del contratto viene applicato il regime ordinario.

Attraverso questo meccanismo, il proprietario ha diritto anche a uno sconto del 25% sull’Imu (addirittura superiore in alcuni comuni, come Roma). Per quanto riguarda l’inquilino, se questi ha come abitazione principale un immobile a canone concordato, egli ha diritto a una detrazione del canone dall’Irpef proporzionale al suo reddito.

Infine, la cedolare secca permette l’esenzione totale dal pagamento delle imposte di registro e di bollo per la registrazione del contratto di locazione. Come abbiamo visto, i vantaggi della cedolare secca sono molteplici e, evidentemente, ci permettono di pagare meno tasse.

Gli affitti brevi

Gli affitti brevi sono una tipologia di contratto che avviene tra privati e di durata non superiore ai 30 giorni. Essi sono molto diffusi in località turistiche, dove c’è un continuo flusso di visitatori che permette un ricambio costante degli inquilini. Anche sugli affitti brevi è possibile applicare la cedolare secca, purché si tratti di immobili a uso abitativo e non commerciale.

Alcuni preferiscono mettere in affitto singole stanze dell’immobile, una forma diffusa negli affitti per studenti. In tal caso, però, non si può parlare di affitto breve, ma di affitto transitorio, con durata da uno a diciotto mesi.

Solitamente, il contratto di affitto breve prevede anche la fornitura di biancheria e un servizio di pulizia. Nel caso in cui il servizio di pulizia sia a carico dell’ospite, il canone deve essere tassato al netto delle suddette spese, purché esplicitato all’interno del contratto. Altrimenti, se il canone è comprensivo delle spese di pulizia, deve essere tassato nella sua totalità.

Per l’affitto breve si può ricorrere a diversi portali, come Airbnb, i quali fungono da intermediari. Vale qui la pena ricordare che essi riscuotono il canone e lo versano al proprietario già trattenendo il 21% della cedolare secca. Il proprietario dovrà dichiarare che la ritenuta è stata già applicata dall’intermediario. Diverso è il caso in cui l’ospite paga direttamente il proprietario, il quale dovrà successivamente versare la tassa.

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Pagare meno tasse: la cedolare secca

Come abbiamo visto, la cedolare secca rappresenta un vantaggio non indifferente e contribuisce a far pagare meno tasse. Quando ci si vuole avvalere di tale regime, lo si deve fare presente nel modello Rli al momento della registrazione del contratto. In tal modo si può ottenere l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro e di bollo. Naturalmente, anche l’inquilino trarrà beneficio da questa soluzione. Si può optare per la cedolare secca anche successivamente e per contratti di durata pluriennale, ma questa non avrà effetto retroattivo e sarà applicabile solo dall’anno fiscale successivo. Dal 2020, la cedolare secca non è più applicabile ai locali commerciali.

La cedolare secca non è sempre conveniente. Questo è il caso, per esempio, dei proprietari di immobili che non hanno altre fonti di reddito e che, in questo modo, potrebbero perdere diritto ad altre deduzioni e detrazioni. Infine, la Legge di Bilancio 2021 esclude dalla cedolare secca chi affitta più di quattro immobili, in quanto questo costituirebbe attività di impresa, sottoposta a un regime fiscale differente.

Chi ha diritto alla cedolare secca per pagare meno tasse?

Tutte le persone fisiche possono avvalersi della cedolare secca, purché risultino proprietarie o esercitanti un diritto reale di godimento, come l’usufrutto, di un immobile non destinato ad attività di impresa. Gli immobili devono appartenere alle categorie catastali da A1 a A11, esclusa la A10 (uffici e studi privati), e pertinenze affittate ad esclusivo uso abitativo. Se l’immobile risulta di proprietà di due soggetti, entrambi dovranno esercitare l’opzione della cedolare secca. Se uno dei due soggetti non esercita questa opzione, dovrà corrispondere immediatamente il pagamento dell’imposta di registro e di bollo calcolate sulla parte di canone a lui spettante.

La cedolare secca resta valida per l’intera durata del contratto e relativa proroga. Il locatore potrà sempre revocarla entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità. La revoca comporta il versamento dell’imposta di registro.

Guesthero

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