Locazione turistica breve: informazioni utili - Guesthero

Una delle soluzioni migliori per mettere a reddito il proprio immobile, soprattutto una seconda casa, è quella di affittarla attraverso la soluzione della locazione turistica breve. Nel seguente articolo potrai trovare alcune informazioni utili per inserirti in questa nuova attività.

Locazione turistica breve: di cosa si tratta?

Per locazione turistica breve si intende un contratto d’affitto a fini abitativi, di una casa o di una stanza, per un breve periodo. Tale locazione è regolamentata dall’articolo 4 del DL n. 50/2017. Gli immobili oggetto della locazione devono appartenere alle categorie catastali da A1 ad A11 (esclusi quelli di categoria A10 e le pertinenze). Il contratto deve intercorrere tra privati e per un periodo non superiore ai 30 giorni nell’arco di un anno per uno stesso immobile.

Tale genere di contratto, non superiore ai 30 giorni, non è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Di conseguenza, non dovrà essere pagata né imposta di bollo né imposta di registro. Nonostante non esista vincolo di registrazione, è sempre consigliabile dotarsi di un contratto scritto e firmato dalle parti a tutela di entrambi al momento del check-in. Non esiste una forma standard di tale contratto.

I servizi aggiuntivi

Nella formula della locazione turistica breve possono essere forniti solo ed esclusivamente tre tipologie di servizi aggiuntivi: fornitura di biancheria, servizio di pulizia e cambio lenzuola (ma solo alla fine del soggiorno). Si tratta di servizi strettamente connessi alla locazione.

Locazione turistica breveLaddove i servizi dovessero diventare preponderanti, ossia quando, ad esempio, vengono offerti pasti, servizio di NCC o tour guidati, si ricade in attività di impresa. Tale attività è quella tipica di alberghi, case vacanza, B&B, affittacamere e simili; richiede l’apertura di una partita IVA e la comunicazione di inizio attività in Comune.

Nonostante ciò, nessuna norma vieta al proprietario di stipulare una convenzione con un bar nelle vicinanze o all’interno dello stesso stabile in cui si trova l’appartamento.

Locazione turistica breve: la normativa

La normativa a cui risponde la locazione turistica breve è solitamente regionale o comunale. Infatti, molti Comuni, soprattutto quelli più grandi, si sono dotati di un proprio regolamento, come quello che riguarda la tassa di soggiorno o l’iscrizione in un apposito registro. Quindi, è sempre bene consultare il regolamento del Comune in cui è ubicato l’immobile quando si intende lanciarsi in questo tipo di mercato.

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Comunicazione in Questura

Al momento del check-in, il proprietario è tenuto a farsi rilasciare il documento di identità degli ospiti per la comunicazione alle autorità. Infatti, tale comunicazione non è obbligatoria soltanto per gli operatori turistici professionali, ma anche per i privati che decidano di procedere alla locazione turistica breve. È necessaria l’iscrizione al portale AlloggiatiWeb della Polizia di Stato per la trasmissione dei dati anagrafici degli ospiti provenienti sia da Paesi UE che Extra-UE. I moduli per essere abilitati a tale servizio possono essere richiesti direttamente nella Questura di competenza territoriale oppure attraverso la sezione “Carta dei servizi” relativa alla Questura di interesse sul sito della Polizia di Stato. Successivamente, l’immobile verrà inserito nel database della questura e saranno inviate le credenziali di accesso al portale. Attraverso il portale sarà possibile comunicare direttamente i nominativi online.

In alternativa è possibile compilare le Schedine alloggiati, che dovranno essere trasmesse alla Questura mediante fax o personalmente.

Comunicazione al Comune

La locazione turistica breve non deve essere comunicata al Comune, poiché non si tratta di un’attività commerciale. Tuttavia, alcune Regioni hanno previsto la segnalazione al Comune di inizio attività non imprenditoriale. Si tratta di un documento di rilevanza solo a fini statistici. Oggi, le Regioni interessate da questo provvedimento sono Abruzzo, Lazio, Sardegna, Emilia-Romagna, Liguria, Veneto e Lombardia.

Locazione turistica breve: il prezzo e il pagamento

Il prezzo del canone viene deciso dal proprietario-locatore e può variare su base stagionale (bassa e alta stagione) oppure in prossimità di grandi eventi di forte richiamo turistico.

La modalità di pagamento nei contratti di locazione, non solo turistica, è prevista esplicitamente dalla Legge. Infatti, per importi superiori a 2.999 €, il pagamento deve avvenire tramite mezzi tracciabili, come assegni, carte di credito, bonifici e altri. La somma prevista deve essere corrisposta interamente alla fine del soggiorno. Contrariamente ad altre tipologie di contratti di affitto, nella locazione turistica non è previsto alcun pagamento di caparre o cauzioni.

Una volta ricevuto il pagamento, dovrà essere rilasciata sempre una ricevuta, su cui dovrà essere apposta una marca da bollo di 2,00 €, nel caso in cui l’importo del canone superi 77,47 €.

Locazione turistica brevePrenotazioni tramite piattaforme OTA

Nel caso di prenotazioni attraverso piattaforme OTA, questi portali applicano una commissione in percentuale sia all’ospite che al proprietario. Per questa ragione, è impossibile quantificare esattamente l’importo che il proprietario riceverà e, di conseguenza, non gli sarà possibile emettere una ricevuta con l’ammontare corretto. In questo caso, l’ospite potrà scaricare la ricevuta direttamente dalla piattaforma con l’intero importo pagato. Per quanto riguarda il proprietario, in sede di dichiarazione dei redditi, gli sarà sufficiente presentare l’estratto conto bancario con tutti gli importi ricevuti dalla piattaforma.

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Locazione turistica breve: la tassazione

Il canone di locazione è soggetto a tassazione Irpef in sede di dichiarazione dei redditi, inserito nel modello 730 o modello Redditi P.F. Il reddito da locazione deve essere inserito nel quadro RB del modello Redditi, alla voce redditi fondiari. Tale reddito sarà il risultato della somma dei redditi percepiti attraverso le varie locazioni nell’arco dell’anno. Le spese non potranno essere dedotte direttamente, sebbene si possa ottenere una deduzione del 5% del reddito come valore forfettario.

La cedolare secca

Per la locazione turistica breve si può avere accesso anche al regime agevolato della cedolare secca. L’opzione dovrà essere esercitata direttamente in sede di dichiarazione dei redditi, sempre nel quadro RB, oppure al momento della registrazione della locazione turistica, all’interno del modello RLI. I vantaggi della cedolare secca sono molteplici:

  • non si deve pagare l’imposta di bollo di 16 €, né quella di registro;
  • l’aliquota IRPEF sarà del 21% conteggiata sul 100% del canone annuo;
  • la percentuale di imposta scende al 10% se l’immobile è ubicato in una delle 11 aree metropolitane indicate nel DI 551/1998, nei comuni ad alta intensità abitativa presenti nell’elenco Cipe oppure in tutti quei comuni in cui è stato dichiarato lo stato di emergenza a partire dal 2009.
  • l’aliquota è fissa e non viene conteggiata con altri redditi.

Guesthero

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