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Investimento immobiliare: conviene comprare casa e affittarla

L’Investimento immobiliare rappresenta una delle sicurezze più solide per chiunque. In particolare per gli italiani che da sempre vedono nel mattone una certezza per il futuro. Un deposito di valore per trasmettere l’eredità di padre in figli. Comprare casa per affittarla permette, però, di mettere a frutto l’immobile, traendone una rendita che può essere consistente per affitti a Milano, Venezia e altre grandi città.
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Condizioni ottimali per gli investimenti

Un investimento immobiliare sta diventando col tempo di nuovo interessante. Ciò è particolarmente interessante se si considerano grandi aggregati urbani: università, siti produttivi, uffici e grandi aziende. Questi attirano molte persone da tutta Italia. Dall’Europa anche oggi, il prezzo degli affitti si è mantenuto alto, in particolare se si considerano gli affitti che interessano un periodo temporale abbastanza ridotto. Ciò rende un investimento immobiliare un’effettiva possibilità

Alternative

Per prima cosa bisogna considerare la vostra disponibilità economica. Al giorno d’oggi, avere soldi da parte e lasciarli semplicemente depositati in banca non rappresenta in alcun modo un investimento. Sostanzialmente, tra spese di gestione e quant’altro, i soldi in banca non fruttano nulla. Inoltre, c’è sempre il rischio inflazione. Sebbene sia irrilevante adesso, in futuro potrebbe tornare ad erodere il potere d’acquisto del vostro contante senza che voi facciate nulla. Quindi, nel lungo periodo i proverbiali”soldi sotto il materasso” non convengono affatto. Sia che il materasso sia letterale, sia che si tratti di lasciare i soldi depositati presso una banca, che invece farà fruttare quelle somme prestandole.

Ciò detto, altri strumenti come le obbligazioni statali adesso danno rendimenti poco convincenti. I titoli di stato tedeschi sono praticamente a rendimento negativo, cioè perdete soldi comperandoli, poiché bisogna considerare le spese di intermediazione bancarie. I titoli europei non si discostano tanto da questo scenario, con rendimenti che non suscitano interesse, se si vuole puntare su titoli sicuri. Altrimenti, bisogna puntare su titoli più rischiosi , statali, come quelli greci. Però, a fronte di un guadagno del 7% per titoli a 10 anni, presentano un certo rischio qualora lo stato andasse in default.

I grandi istituiti di credito, come Deutsche Bank, spesso non sono così solidi come sembrano e sappiamo, dai tempi del crack dei titoli argentini, che spesso le banche non sono i migliori consiglieri per il piccolo risparmiatore. Anche piccole realtà, che vengono percepite come vicine ai clienti possono celare insidie: basti pensare al caso di Banca Etruria, dove i clienti si sono trovati con un pugno di mosche in mano dopo aver acquistato titoli della banca.

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Guadagni possibili

Per chi avesse quindi bassa propensione al rischio e desiderio di una rendita certa, che possa preservare il valore del cespite nel lungo periodo, salvo casi eccezionali (come un cataclisma che abbatta interi centri urbani), l’alternativa per chi non  ha particolare dimestichezza con il mondo della speculazione finanziaria, è l’investimento immobiliare. E in particolare l’affitto e tra gli affitti, quelli a breve termine e nelle città con forte pressione abitativa, dove cioè un posto letto o una camera sono sempre richiesti.

Considerate cosa volete comprare, dove volete comprarlo, quali modifiche volete apportare al vostro immobile, cioè se sono modifiche in profondità o sono solo abbellimenti per rendere gradevole l’abitazione, ma soprattutto considerate il vostro capitale.

Per prima cosa, bisogna considerare quindi la propria capacità di spesa. Immaginiamo di essere in una città d’arte o in un centro urbano importante del nord come Milano o Venezia. Con un capitale approssimativo di 250 mila euro si può ottenere la proprietà di una casa di circa 75 mq non certamente in centro a Milano, nei pressi del Duomo, dove i prezzi possono toccare anche gli 8000 euro al metro quadro, ma in zone come Città Studi e Monumentale, si possono trovare prezzi intorno ai 3300 al mq, in Gratosoglio anche meno, 2600 euro. Il prezzo medio a Milano si aggira intorno ai 3400 euro al metro quadro.

L’affitto al mq nelle suddette zone si aggira intorno ai 14 euro al mq al mese( vicino al Duomo gli affitti oltrepassano i 22 euro). Ciò dà subito l’idea del fatto che comprando una casa ad esempio a Gratosoglio per 2600 euro al metro quadro se ne possano ricavare annualmente , con un affitto di lungo periodo, anche 1100 euro al mese. Questi, nel giorno di 20 anni diventano 270 mila euro. Discorso simile vale per Venezia in zone come la Giudecca dove il prezzo al metro quadro oltrepassa i 4000 euro e l’affitto mensile al  mq è di circa 14 euro. Il guadagno da affitto sarebbe all’incirca del 5% lordo all’anno, ovvero un 3% netto.

Guadagni con affitti brevi

Per far fruttare al massimo il vostro investimento immobiliare, quello che veramente potrebbe fare la differenza è la tipologia di del vostro affitto. Un affitto a breve termine potrebbe permettere di guadagnare il massimo, specialmente in città dove l’afflusso di turisti e di professionisti, come manager, che si fermano per poco,è massimo. Infatti, gli affitti brevi, che sono diventati sempre più alla portata di tutti grazie anche a siti come Airbnb che mettono in contatto domanda e offerta, permettono di ricevere ritorni maggiori rispetto ai 1000 euro mensili che potreste ottenere con un affitto normale, di 4+4 anni, per esempio.

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Investimento immobiliare: meglio affittare a breve o lungo termine

affitto a breve termine

Un affitto a breve termine vi permetterà di avere guadagni che cambiano mensilmente. Saranno sempre sensibilmente superiori a quelli che potreste avere con un altro investimento immobiliare come l’affitto di lungo periodo. A Milano, un mese di affitti brevi nel mese di Luglio, con un immobile in buone condizioni e una zona della città che si trovi in una zona decorosa, vi permetterà di guadagnare da un trilocale poco meno di 8500 euro.

In  bassa stagione, invece, come nel mese  di Aprile i guadagni saranno per voi di poco superiore ai 4000 euro mensili , nel mese di Novembre si scende di poco sotto la stessa cifra. Un bilocale ad Aprile fa guadagnare 3300 euro, mentre un monolocale 2800 euro. Confrontando con un un affitto a lungo termine che vada intorno ai 1500 euro al mese, la differenza di guadagno è veramente consistente. In alta stagione, ad esempio Luglio, i guadagni vanno nel primo caso sopra i 6000 e poco sotto i 5000 euro per i monolocali

Affitto a lungo termine

Mentre con un affitto a lungo termine, considerando un guadagno di circa 1100 euro al mese, il guadagno totale annuo, da cui poi togliere le tasse e le varie spese di manutenzione a carico del proprietario, si aggira intorno al 3% annuo. Un locale ben avviato affitto a breve termine può dare guadagni significativamente maggiori, anche 3 volte, intorno al 9%.

Inoltre, considerate i vantaggi di non dover accettare un inquilino che, dietro contratto, stia a casa vostra per lunghi periodi senza pagare, forte del suo contratto di affitto a lungo termine. L’inquilino non vi corrisponde i canoni di locazione, ma è difficile allontanarlo dall’immobile. Questo non capita per chi abbia fatto entrare un ospite con  un affitto a breve termine. Scaduto il contratto nel giro di qualche giorno o settimana, l’inquilino non avrebbe più alcuna giustificazione per occupare il vostro appartamento e quindi l’inquilino sarebbe più facile da allontanare, anche con le forze dell’ordine. Comunque, questa è un’eventualità che è quasi impossibile che capiti nel caso di turisti che vengono in città per un weekend, ad esempio.

Se volete dettagli su Venezia, qui c’è un articolo che potrebbe fare al caso vostro.

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