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Gestione affitti turistici: info per i proprietari di casa

Gestione affitti turistici – se sei proprietario di una casa in una località turistica e vuoi provare la formula della locazione turistica ecco una serie di regole di cui devi essere a conoscenza prima di iniziare l’attività.
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Locazioni turistiche

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Innanzitutto partiamo con una definizione di locazioni turistiche, per poter parlare di locazione turistica è necessario che siano soddisfatte determinate caratteristiche stabilite da un decreto legislativo. Ecco qui elencati i requisiti:

  • possono essere oggetto di locazioni turistiche solo immobili abitativi
  • la locazione non può superare la durata di 30 giorni
  • il contratto deve essere stipulato da persone fisiche al di fuori di attività d’impresa

Rientrano nella definizione di locazioni turistiche anche quei contratti che prevedono anche la fornitura di servizi come pulizie, cambio biancheria, prima colazione ecc. Anche i contratti stipulati non direttamente da privati ma tramite intermediari sono considerate locazioni turistiche.

Oltre al decreto legislativo questi contratti sono disciplinati dal codice civile, vista la normativa favorevole e la diffusione di OTA le locazioni turistiche sono notevolmente aumentate.

Il termine OTA è l’abbreviazione di Online Travel Agency, si tratta di portali online che mettono in contatto domanda e offerta, ovvero proprietari di casa che vogliono affittare il loro appartamento e chi cerca una sistemazione per brevi periodi. I principali portali sono Airbnb e Booking.

Contratto locazione turistica

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I contratti di locazione turistica non sono soggetti alla registrazione presso Agenzia delle Entrate se la loro durata non supera i 30 giorni per lo stesso affittuario all’interno di un anno. Inoltre non è necessario fare pagare imposta di registro e di bollo.

Un importante aspetto da considerare è che non esiste una forma standard di contratto, si tratta di un contratto in forma libera e non sono stabilite regole su come determinare il canone e i termini di pagamento tenendo presente che per importi superiori a €2.999 i pagamenti devono essere tracciabili, quindi fatti con bonifico, assegno, carta di credito.

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Caratteristiche immobile

L’immobile per essere oggetti di locazione turistica deve appartenere a una categoria catastale di tipo A1 ad A11 escluso A10. Inoltre non possono essere offerti servizi aggiuntivi come colazione, ristorazione mentre sono consentite pulizie e cambio biancheria. E’ proprio questo che differenzia una locazione turistica da un bed and breakfast.

Locazione turistica normativa fiscale

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Dal punto di vista fiscale, i canoni della locazione devono essere tassati e si può scegliere tra l’imposta ordinaria o la cedolare secca. L’imposta ordinaria Irpef prevede che la somma dei canoni percepiti vengano inseriti nel riquadro RB dei redditi fondiari del modello redditi. Se la gestione affitti turistici è affidata a un intermediario non è possibile detrarre la loro percentuale, tuttavia è possibile avere una deduzione del 5%.

Cedolare secca

Una tassazione alternativa rispetto all’Irpef è con il metodo della cedolare secca. L’opzione di esercitare la cedolare secca si comunica:

  • smarcando la voce cedolare secca nella dichiarazione dei redditi sempre nel riquadro RB se il contratto non è registrato
  • nel modello RLI se il contratto è registrato presso Agenzia delle Entrate

Imposta di soggiorno

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Il proprietario di casa ha l’obbligo di trattenere l’imposta di soggiorno dall’ospite e alla fine del mese versare il totale al Comune esattamente come le altre strutture ricettive. L’ammontare della tassa di soggiorno vara da Comune a comune perciò è meglio informarsi prima di iniziare attività di affitto breve.

Locazione turistiche e Portale alloggiatiweb

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Anche nel caso di locazioni turistiche, chi si occupa della gestione affitti turistici deve registrarsi al portale della Polizia di Stato alloggiatiweb per comunicare i dati degli ospiti che soggiornano presso la tua struttura. Per iscriversi al portale devi recarti alla Questura per richiedere i moduli di istanza all’abilitazione al servizio di comunicazione delle presenze.

E’ possibile fare la richiesta andando sul sito della polizia di stato, cliccare su “Carta dei servizi” della questura del territorio di riferimento. Dal portale scarica i moduli precompilati e segui le istruzioni su come inviare i moduli telematicamente. Successivamente la Questura inserisce il tuo immobile nel proprio database e invia al proprietario le credenziali di accesso al portale.

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Comunicazione al comune

Non trattandosi di attività commerciale la locazione turistica non implica nessuna richiesta al Comune. Tuttavia in alcune regioni di Italia la normativa regionale prevede che al Comune venga presentata una segnalazione certificata di inizio attività non imprenditoriale. Questo documento ha finalità statistiche e deve essere presentato compilato allo sportello delle attività produttive del proprio Comune.

Gestione affitti turistici

Dopo aver risolto tutti gli adempimenti legali parliamo della gestione affitti turistici operativa. Innanzitutto per gestire gli appartamenti in affitto bisogna occuparsi sia della parte fisica ma anche della parte online soprattutto se si decide di affittare tramite i portali online come Airbnb e Booking. Vediamo cosa includono le due gestioni.

Gestione online

  • shooting fotografico
  • creazione annunci sui portali
  • messaggistica con l’ospite prima dell’arrivo
  • messaggistica con l’ospite durante il soggiorno per risolvere eventuali problematiche o esigenze
  • recensioni del guest

Gestione Fisica

  • pulizie
  • cambio biancheria bagno
  • cambio biancheria letto
  • check-in e check-out
  • manutenzione

Gestione appartamenti in affitto breve

Per evitare di occuparsi di tutte queste mansioni personalmente una soluzione sono gli intermediari chiamati property manager. I property manager possono operare con mandato con rappresentanza o senza rappresentanza. Si tratta di società specializzate nella gestione affitti brevi e sono esperti nella gestione airbnb. Il loro compito è quello di occuparsi di tutto, sia la parte legale che fiscale che la creazione di annunci sui portali online. Perciò se ti rivolgi a loro risolvi tutti i tuoi problemi, guadagni senza occuparti di nulla. Da tenere in considerazione che se l’intermediario incassa i canoni deve trattenere la cedolare secca del 21% agendo quindi da sostituto d’imposta.

Guesthero

Guesthero è un property manager che offre i seguenti servizi:

  • creazione dell’annuncio online
  • ottimizzazione del profilo
  • gestione delle prenotazioni
  • selezione dell’ospite
  • check-in e check-out
  • fornitura biancheria bagno e camera e pulizia
  • manutenzione e infine comodi pacchetti assicurativi per garantirvi la massima comodità e sicurezza

Il nostro obiettivo è quello di massimizzare i guadagni dei nostri clienti senza che loro debbano occuparsi di nulla.

Contattaci per una consulenza personalizzata.

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