Sempre più persone ogni anno in Italia, stipulano dei contratti di locazione immobile. Se non hai mai sentito questo termine, allora forse hai sentito la parola affitto: infatti si parla della stessa cosa! Trattandosi di una forma di contratto, necessita l’esistenza di due parti, regole da rispettare e il pagamento di un giusto corrispettivo al proprietario. Uno dei principali problemi che riguarda i contratti d’affitto, sono i compensi in nero e quindi non vengono registrati i contratti regolarmente; ciò avviene soprattutto perché nel nostro paese abbiamo dei livelli alti di tassazione. Grazie a Guesthero, scopri il mondo dei contratti di locazione e come avviene la registrazione.
Contratto di locazione definizione
Il contratto di locazione è disciplinato dalla legge 431/1998 e nelle parti non abrogate dalla legge 392/1978. Secondo l’art.1571 del c.c. :
La locazione è il contratto con il quale una parte, detta locatore, si obbliga a far utilizzare ad un altro soggetto, detto conduttore, una cosa (per cui non solo un appartamento ma anche un’auto o addirittura un albergo, per un dato periodo di tempo, in cambio di un determinato corrispettivo (periodico o in un’unica soluzione).
Come suddetto, il contratto di locazione è spesso chiamato affitto e viene stipulato tra due parti. Il locatore, ovvero il proprietario dell’immobile, è il soggetto che si impegna a garantire il godimento del bene per un periodo di tempo verso un altro soggetto detto locatario. Quest’ultimo è tenuto a versare un determinato compenso periodico, chiamato canone, al proprietario e a restituire il bene al termine del contratto.
Contratti di locazione
Le tipologie dei contratti d’affitto variano a seconda di diversi fattori: infatti, esistono vari esistono diversi contratti di locazione.
- A canone libero: è il più utilizzato per l’affitto di immobili ed ha come caratteristica principale un corrispettivo da pagare che è liberamente determinato dalle parti. Di solito la durata è 4+4 anni.
- A canone assistito: è meno utilizzato (chiamato anche concordato) e trova applicazione esclusivamente nei comuni con più alta densità abitativa. In questo caso la legge vincola il valore del corrispettivo e la durata del contratto (3 + 2 anni).
- Ad uso transitorio: si utilizza solo per affitti temporanei ma non per esigenze turistiche. La legge stabilisce per il contratto, il tempo minimo di 1 anno e 18 mesi quello massimo.
- A favore degli studenti universitari: il periodo di tempo è legato alle esigenze di studio dell’inquilino, ma comunque la legge stabilisce la durata del contratto che può andare da un minimo di 6 mesi fino ad un massimo di 3 anni.
Affitti in nero
contratti di locazione immobile in nero, il cui canone è indicato solo in parte nel contratto regolarmente registrato, mentre è nullo per la restante parte. Si tratta, cioè, di contratti privi della forma scritta stipulati verbalmente tra proprietario e affittuario, con la conseguenza che il conduttore può chiedere la restituzione di quanto versato in eccesso.
Locazione immobiliare
Certamente, l’ambito di utilizzo più diffuso per la locazione è quello immobiliare. Un contratto di locazione immobiliare valido deve avere la forma scritta e si devo inserire queste informazioni al momento della redazione: la data della stipula, nome, cognome, codice fiscale, residenza di entrambi i contraenti, indirizzo completo, metri quadri, numero vani, dati catastali, eventuali pertinenze dell’immobile, l’uso dell’immobile(uso abitativo, ufficio, albergo), il prezzo del canone di locazione e la durata del contratto.
Affitto per meno di 30 giorni
I contratti di locazione immobile che hanno durata non superiore ai trenta giorni complessivi all’anno, non devono essere obbligatoriamente registrati (secondo l’articolo 2-bis della tariffa, parte seconda, allegata al Tur). La durata si stabilisce in base al rapporto di locazione e di affitto dell’immobile intercorso durante l’anno tra le due partilo stesso locatario e affittuario (circolari 12/1998 e 26/2011).
Cedolare secca locazione breve
Il proprietario dell’immobile può scegliere di assoggettare il reddito che ricava dall’affitto a un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali. I contratti di locazione breve per i quali si possono scegliere di applicare la cedolare secca (21%) sono i seguenti:
– La durata non deve superare i 30 giorni;
– Devono riguardare solo le unità immobiliari (anche per finalità turistiche) a uso abitativo, situate in Italia;
– Possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria,pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche);
– Le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori di un’attività d’impresa;
– Può trattarsi anche di sublocazione, locazioni di singole stanze;
– Possono essere conclusi dalle parti, da soggetti di intermediazione immobiliare, o da intermediari telematici.
Detrazioni contratti d’affitto
Le spese di affitto sostenute per il pagamento dei canoni mensili per l’abitazione possono essere detraibili nella dichiarazione dei redditi a seconda della tipologia del contratto e della finalità a cui la locazione della casa è destinata. I contribuenti intestatari di un contratto di locazione per una casa adibita ad abitazione principale, spetta una detrazione pari a € 495,80 oppure €247,90, in base al reddito. In seguito, possiamo descrivere diverse tipologie di detrazioni fiscali provenienti dalle spese per canoni:
- Detrazione dell’affitto per l’abitazione principale: in questo caso, la possiamo chiamare una detrazione ordinaria, che si può paragonare alla detassazione della rendita catastale per coloro che hanno una casa di proprietà come abitazione principale;
- Detrazione delle spese di affitto per contratti a canone convenzionale;
- Detrazione canoni di affitto per lavoratori costretti a cambiare a residenza legale per motivi di lavoro;
- Detrazione canone di locazione per studenti fuori sede;
- Detrazione spese di affitto per alloggi sociali (solo fino al 2016)
Guesthero è una società di gestione airbnb e affitti a breve termine.
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