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Come calcolare valore immobile seconda casa

Come calcolare valore immobile? Se state decidendo di acquistare una seconda casa, non potete prescindere dall’effettuare una valutazione per quanto riguarda il valore di mercato della proprietà e come calcolare valore immobile.

Come calcolare valore immobile per affitto breve termine

Gli elementi in grado di impattare sul valore di mercato e rendita catastale sono molti. Dai più tangibili come la superficie dell’immobile, la presenza o meno dell’ascensore ma anche e sopratutto la posizione.
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Vediamo ora quali sono gli elementi da considerare nella valutazione di una casa e come questi impattano sul come calcolare valore immobile. Conoscere questi fattori è fondamentale. Sopratutto se l’obiettivo è quello di generare un reddito per guadagnare qualcosa in più mettendo in affitto breve la propria casa.

Elementi da tenere in considerazione per calcolo

Il valore dell’immobile viene calcolato tenendo conto di tre elementi: prima di tutto la superficie commerciale che è diversa dalla superficie calpestabile, la quotazione al metro quadro e i coefficienti. In particolare:

La superficie commerciale

La superficie commerciale che è quella effettivamente vendibile viene calcolata in base a:

  • Superficie coperta calpestabile
  • Pertinenze varie della superficie come le cantine, le soffitte, il box 
  • Superfici calcolate in base all’utilizzo come i terrazzi, giardini e cortili

Come calcolare quindi la superficie dell’immobile? Occorre calcolare degli indici per ciascuna di queste variabili.

Superfici coperte calpestabili

Questo fattore tiene conto sia dei muri interni sia di quelli di perimetro dell’immobile e le quote di cui parlavamo in precedenza sono solitamente pari al:

  • totale delle superfici calpestabili
  • totale delle superfici delle pareti divisorie interne
  • totale delle superfici delle pareti perimetrali 
  • metà delle superfici delle pareti divisorie
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Pertinenze varie

Il secondo fattore, le pertinenze varie ha le seguenti quote percentuali:

  • 25% per la cantina
  • 25% per il posto auto
  • 40-80% per il box/cantine
  • 60% per i locali interrati ma abitabili
  • 80% per le mansarde rifinite

Superfici esterne / all’aperto

Il terzo e ultimo fattore riguarda le superfici esterne:

  • 25% per balconi e terrazzi;
  • 35% per patii e porticati;
  • 60% per verande;
  • 15% per giardini privati
  • 10% per ville e giardini

Le quotazioni al metro quadro

Il valore commerciale al metro quadro ovvero la quotazione di mercato. Questo dato è molto variabile e varia di zona in zona a seconda della città e in base al tipo di immobile e lo stato. Per questi dati consultate l’Osservatorio del Mercato Immobiliare. 

Coefficienti di merito

I coefficienti di merito sono altri e ulteriori elementi relativi non tanto alla casa in se’ ma al tipo di edificio e i servizi messi a disposizione come l’impianto di riscaldamento e la presenza o meno di un ascensore e ulteriori “facilities“.

Lo stato dell’abitazione tiene conto di questi fattori:

  • totale, se si tratta di immobili liberi;
  • meno venti percento nel caso di abitazioni locate a canone libero;
  • meno cinque percento se si tratta di abitazione solitamente locate stagionalmente.

Il piano dell’abitazione tiene conto di questi fattori:

  • meno venticinque percento con ascensore e senza;
  • meno dieci percento piano terra o rialzato con giardino;
  • meno venti percento piano terra o rialzato senza giardino;
  • meno dieci percento primo piano con e senza ascensore;
  • meno tre percento secondo piano con ascensore;
  • meno quindici percento secondo piano senza ascensore;
  • meno quindici percento terzo piano senza ascensore;
  • più cinque percento piano superiore al terzo con ascensore;
  • meno trenta percento piano superiore al terzo senza ascensore;
  • più dieci percento ultimo piano con ascensore;
  • meno trenta percento  ultimo piano senza ascensore;
  • più venti percento attico con ascensore;
  • meno venti attico senza ascensore.
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Stato di conservazione dell’immobile:

  • -10% nel caso di immobile da ristrutturare;
  • +5% se si tratta di un immobile ristrutturato;
  • +10% per una nuova costruzione.

Tipo di impianto di riscaldamento:

  • +5% per riscaldamento autonomo;
  • +2% per riscaldamento centralizzato con contabilizzatore;
  • -5% riscaldamento assente.

Luminosità & vista:

  • più dieci percento per un immobile molto luminoso;
  • più cinque percento per un immobile luminoso;
  • meno cinque percento per un immobile poco luminoso;
  • più dieci percento nel caso di vista esterna panoramica
  • più cinque percento per la presenza di vista esterna;
  • meno quindici percento per una vista interna;

 

Nella valutazione di un immobile quindi incorrono tutti questi elementi, in questo articolo vi abbiamo dato tutti gli strumenti su come calcolare valore immobile.

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