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Come aprire una casa vacanze? Guida e consigli

In questa guida Guesthero ti spiega come fare ad affittare casa per brevi periodi a turisti e lavoratori che vengono in città, nello specifico come aprire casa vacanze, ovvero quali sono i requisiti da rispettare, quando l’attività figura come imprenditoriale e quali sono i documenti da presentare nel caso di case vacanze a Milano.

Casa vacanze: cos’è e come funziona?

Secondo la normativa vigente (art. 53 Codice del Turismo), una casa vacanze è un immobile ( un appartamento oppure una villa), che il proprietario affitta a turisti, per un periodo:

  • Molto breve, cioè per pochi giorni, al massimo un week end
  • Breve, ovvero da 1 a 29 notti
  • Medio lungo, da un mese fino ad un massimo di 3 mesi.

Se l’affitto non dura più di 30 giorni viene definito “short let” e in questo caso non c’è l’obbligo di stipulare un contratto scritto. Se invece l’affitto supera i 30 giorni è necessario stipulare un contratto scritto e registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate (e pagare la relativa imposta di registro).

Affitto breve non imprenditoriale

Una domanda che tanti proprietari di casa si pongono è la seguente: per affittare una casa vacanze è obbligatorio aprire partita IVA? Per dare una risposta chiara  è necessario conoscere cosa significa imprenditore (art. 2082 del codice civile). Secondo il codice civile,  è colui che esercita in maniera professionale un’attività di produzione beni o scambio beni/servizi. Quindi vuol dire che un proprietario di un immobile diventa imprenditore solo se gestisce l’attività abitualmente e stabilmente.

Esempi

  1. Elisa possiede tre case vacanze in montagna e le gestisce da gennaio a dicembre, ha clienti tutto l’anno. E’ un imprenditore, perché la sua attività è stabile e organizzata.
  2. Mario ha una seconda casa in liguria e la affitta ai turisti, per poche settimane l’anno, quando riesce. Non è un’impresa, ma un’attività occasionale, non imprenditoriale.
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Come aprire casa vacanze passo passo

Una casa vacanza rappresenta una struttura ricettiva a tutti gli effetti e può essere gestita in due forme differenti:

  • Non imprenditoriale: attività occasionale, non c’è l’obbligo di aprire partita IVA.
  • Imprenditoriale: quando è organizzata in maniera stabile, continuativa a professionale. Bisogna aprire la partita IVA.

Casa vacanze normativa: cosa fare?

Tralasciando il fatto che si tratti di attività imprenditoriale o non, chi possiede una casa vacanze, con partita IVA o non, deve rispettare i seguenti obblighi:

  • Fare accreditare la struttura dalla Questura competente
  • Registrare ospiti in Questura, chiedendo un documento di identità, compilando la Schedina Alloggiati della Polizia di Stato entro 24 ore dall’arrivo, in modo da segnalare le persone che alloggiano nella struttura.

Attenzione

Le sanzioni in caso di omissione sono molto severe, è previsto l’arresto fino a 3 mesi o una multa per un importo fino a 206 euro a cui si aggiungono la sospensione temporanea dell’attività e l’aggravante previsto dall’art. 81 c.p. se violi la legge più volte (reiterazione).

Come aprire casa vacanza a Milano?

La normativa che regola le case vacanze a Milano è composta dalla Legge Regionale n. 27 del 1 ottobre 2015 e dal Regolamento attuativo n. 7 del 5 agosto 2016, le quali stabiliscono che:

  • il proprietario può anche essere domiciliato o residente nella casa vacanza
  • nella casa vacanze devono essere esposti, in luogo visibile come sulle porte, i prezzi massimi applicabili in lingua italiana e altre due lingue straniere
  • Per iniziare l’attività, il proprietario deve presentare al Comune dove si trova la casa, la Comunicazione di apertura dell’attività e la planimetria dell’immobile in scala 1:200 o 1:100 o 1:50. Il modello di Comunicazione è reperibile presso i Comuni, oppure è possibile compilare e inviare la Comunicazione online, tramite il sito Impresa In un Giorno e la PEC
  • obbligo di stipulare una polizza assicurativa di responsabilità civile verso i clienti
  • è possibile scegliere come gestire la casa vacanze, ovvero sia in forma imprenditoriale sia in forma non imprenditoriale (senza partita IVA)

Requisiti attività non imprenditoriale

Una casa vacanze può essere gestita in forma non imprenditoriale solo se sussistono entrambi i seguenti requisiti:

  • Possedere al massimo tre case vacanza (tre intesi in totale e non tre per ogni comune);
  • Ogni anno, l’attività turistica viene interrotta per almeno 90 giorni (anche non consecutivi).
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Casa vacanze vs Bed & breakfast

Se hai un appartamento sfitto e sei interessato all’apertura di una casa vacanze per affittare a breve termine, devi sapere che esiste una differenza tra questa tipologia di struttura e il bed & breakfast. Spesso, infatti, viene fatta molta confusione mettendo sullo stesso piano le due formule, che in realtà presentano alcune importanti differenze.

Differenze

Questa tipologia di struttura richiede una maggiore presenza del gestore nell’abitazione, in quanto deve predisporre giornalmente il necessario per la colazione. La soluzione della casa vacanze è invece meno vincolante per il proprietario.

Dal punto di vista giuridico, la normativa di riferimento è la legge nazionale 217 del 1983. Essa regola la gestione della casa vacanze, sia per chi intende amministrarla in maniera continua in maniera imprenditoriale, sia per chi è interessato ad un utilizzo occasionale. Quest’ultima formula è la più accessibile, poiché non richiede l’apertura di una partita IVA. Quindi qua si parla di semplice accoglienza residenziale gestita da privati per soggiorni di breve durata, in modo saltuario e con la finalità di integrare il reddito familiare. Nella pratica della gestione, gli unici compiti del proprietario consistono nell’accoglienza, check in e check out, ed effettuare pulizia alla fine di ogni soggiorno.

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