Calcolatore valore immobile 2020: guida completa - Guesthero

Calcolatore valore immobile 2020: guida completa

calcolatore valore immobileIn questa breve guida vedremo insieme tutto quello che c’è da sapere sul calcolatore valore immobile: le modalità di calcolo ed i rischi di un calcolatore online.

Calcolatore valore immobile

Al fine di calcolare il valore di mercato di un immobile, viene impiegata la seguente formula.

Valore immobile = Superficie commerciale * Quotazione al metro quadro * Coefficienti di merito.

Risulta quindi necessario stabilire i tre termini della moltiplicazione: in seguito vedremo come fare.

Tuttavia, è bene ricordare che conoscere i coefficienti di merito e rimanere costantemente al corrente dell quotazioni al metro quadro attuali non è compito facile. Per questo motivo, al fine di svolgere il calcolo, bisogna risolversi ad operatori qualificati, che possano mettere al vostro servizio la loro esperienza per un calcolo puntuale e non frutto d’invenzione o approssimativo.

Superficie commerciale

Si definisce superficie commerciale la superficie vendibile di una proprietà, ottenuta dalla somma tra la superficie  calpestabile (o coperta), e le superfici esterne ed eventuali pertinenze, debitamente ponderate. Il processo di ponderazione è reperibile in un’apposita guida nel sito dell’agenzia delle entrate.

Quotazione al metro quadro

Passiamo ora al secondo termine della moltiplicazione: la quotazione al metro quadro. La quotazione è un valore stimato dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), e si basa sulla zona omogenea in cui si trova l’immobile (in assenza di un termine di paragone omogeneo si fa riferimento alla zona circostante), al periodo dell’atto di compravendita o a quello risalente a quando sia stato pattuito il prezzo con specifico atto datato, e ad uno stato di conservazione cosiddetto “normale”.

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Lo stato conservativo è stabilito dalla stessa OMI, che ne individua 3 livelli: Ottimo, Normale, Scadente.

Per la determinazione dello stato di conservazione e di manutenzione si tiene conto di elementi propri del fabbricato (facciata, infissi, atrio, scale, parti comuni, citofono etc.) e propri dell’unità immobiliare (pavimenti, impianto idrico, servizi sanitari, pareti e soffitti etc.).

Coefficienti di merito

Infine, occorre verificare la sussistenza dei coefficienti di merito.

Essi si utilizzano poichè le caratteristiche di diversificazione di una proprietà immobiliare sono molteplici. I coefficienti servono in primo luogo a dare valore all’immobile, ovvero a riconoscere le caratteristiche positive che lo rendono appetibile.

Allo stesso modo, si possono anche avere coefficienti a segno negativo, che vanno a deprezzare il valore di mercato dell’immobile nel caso in cui questo abbia delle caratteristiche che possono influire negativamente sul prezzo di mercato.

Di seguito elencati troveremo i principali coefficienti di merito:

  1. Piano: seminterrato (-25% con ascensore e senza), terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo (-10% con e senza ascensore), secondo (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore), superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore), ultimo (+10% con ascensore; -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore);
  2. Stato di conservazione della proprietà. I coefficienti relativi sono i seguenti: -10% da ristrutturare, 0% in buono stato, +5% ristrutturato, +10% finemente ristrutturato, +15% nuova costruzione
  3. Stato locativo: abitazioni libere (coefficiente di merito 100%), abitazioni locate a canone libero (-20%); abitazioni locate stagionalmente (-5%);
  4. Riscaldamento: +5% per l’autonomo, 0% per il centralizzato, +2% per centralizzato con valvole, -5% se assente
  5. Luminosità: molto luminoso (+10%), luminoso (+5%), mediamente luminoso (0%,), poco luminoso (-5%).
  6. Esposizione e vista: esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), mista (0%), interna (-5%), completamente interna (-10%);
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Calcolatore valore immobile on-line: i rischi

Come abbiamo potuto vedere, il calcolo del valore di un immobile è un compito abbastanza complicato. Rivolgersi ad un calcolatore online può rivelarsi rischioso per vari motivi: infatti, un calcolatore valore immobile online molto spesso non tiene conto di fattori determinanti, come la zona, e lo stato reale dell’immobile. A causa di questa stortura, potrebbe arrivare a sovrastimare il valore dell’immobile o ancora peggio a sottostimarlo. Per questo motivo il consiglio è di rivolgersi a personale specializzato ed efficiente.

Guesthero

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