Affitto senza contratto: conseguenze giuridiche e fiscali - Guesthero

Affitto senza contratto: conseguenze giuridiche e fiscali

In questo articolo parleremo di case in affitto senza contratto e dei rischi che si corrono. Per prima cosa è utile sapere che si tratta di una vera e propria forma di frode fiscale con conseguenze anche sul piano civile.

Affitto senza contratto: perché è così frequente

Avere un appartamento di proprietà comporta costi molto elevati, soprattutto di manutenzione, basti pensare agli onerosi obblighi di ristrutturazione. Per queste ragioni, molto spesso i proprietari scelgono di dare in affitto le loro case, ma questo non risolve la questione. Infatti, il ristagno del mercato immobiliare ha ingenerato una caduta dei prezzi degli affitti, a cui si aggiunge il rischio di mancato pagamento del canone, i costi di un eventuale procedimento di sfratto, le tasse di registrazione di un contratto e quelle sull’Irpef. Tutto questo spinge i proprietari a mettere in atto la cattiva pratica di affitto senza contratto. Ma a quali conseguenze si rischia di andare incontro?

Affitto senza contratto: le conseguenze giuridiche

Il proprietario di un immobile ha l’obbligo di registrare regolarmente il contratto d’affitto entro 30 giorni dalla stipulazione dello stesso (D.P.R. n.131 del 1986). La mancata registrazione comporta una prima conseguenza sul piano giuridico, poiché l’obbligazione viene considerata nulla. Questo implica l’invalidità di qualsiasi accordo orale con gli inquilini, i quali non solo potrebbero decidere di non pagare l’affitto o lasciare l’appartamento prima di quando accordato e senza preavviso, ma addirittura potrebbero citare in giudizio il proprietario. Per quest’ultimo sarà, inoltre, impossibile richiedere un decreto ingiuntivo per il pagamento del canone o avviare un iter di sfratto. Questo non vuol dire che l’inquilino può continuare a occupare l’immobile, ma che la procedura, di cosiddetta occupazione senza titolo, richiederà molto più tempo rispetto a quella regolare, a volte anche anni.

Affitto senza contratto: le conseguenze fiscali

In secondo luogo, vi è una conseguenza sul piano strettamente fiscale. L’Agenzia delle Entrate può effettuare accertamenti fiscali sul conto corrente dei proprietari o eseguire indagini rivolgendo domande agli inquilini (per non parlare del caso in cui sia lo stesso inquilino a denunciare il proprietario dell’immobile). Un contratto non registrato corrisponde a un’evasione dell’imposta di registro e di quella sui redditi derivanti dai canoni. Questo fa incorrere in pesanti penali. Infatti, il proprietario sarà chiamato a pagare l’Irpef per le mensilità non dichiarate, una sanzione per falsa dichiarazione dei redditi, una per mancato pagamento delle imposte di registro con eventuali interessi maturati. Le sanzioni per affitto senza contratto vengono calcolate in percentuali differenti a seconda che vi sia una totale omissione nella dichiarazione dei redditi (in tal caso dovrà essere pagato tra il 60 e il 120% della tassa evasa) o una parziale omissione, ovvero quando il canone dichiarato è inferiore a quello realmente percepito (in tal caso dovrà essere pagato tra il 90 e il 180% della tassa evasa).

Quali responsabilità ha l’inquilino

In caso di affitto senza contratto, anche l’inquilino viene considerato responsabile in quanto complice di evasione fiscale ai danni dell’Agenzia delle Entrate. In tal caso, si parla di responsabilità in solido di proprietario e inquilino, così come espressa nell’articolo 1292 del Codice civile. Per responsabilità in solido si intende quando tutte le parti coinvolte in un’obbligazione sono obbligate per la medesima prestazione. Di conseguenza, l’inquilino può ricevere una cartella esattoriale, in cui saranno calcolati anche gli interessi, fino a incorrere nel pignoramento dei beni di cui risulta proprietario.

Affitto senza contratto Una possibile soluzione

Nel caso in cui ci si dovesse trovare nella situazione di affitto senza contratto, una possibile soluzione per regolarizzare la propria posizione è quella del cosiddetto ravvedimento operoso. Il ravvedimento operoso permette di registrare il contratto di affitto oltre la scadenza dei 30 giorni previsti dalla legge. In questo modo, le sanzioni saranno calcolate in maniera proporzionale rispetto al tempo trascorso prima della regolare registrazione. Ad esempio, se la registrazione viene effettuata entro 30 giorni, la sanzione sarà del 10% dell’imposta; se avverrà entro 90 giorni, la sanzione sarà dell’11,11%; entro l’anno, la sanzione sarà del 12,50%; se avverrà entro 2 anni, la sanzione sarà del 14,28%; oltre i 2 anni, la sanzione sarà del 16,66%. Una volta effettuato il ravvedimento operoso, il contratto ha pieno valore legale e questo significa che il proprietario potrà, tra le altre cose, chiedere e ottenere decreto ingiuntivo per la procedura di sfratto.

Guesthero

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