Affitto per brevi periodi: contratto e modalità di gestione

Affitto per brevi periodi: contratto e modalità di gestione

Un appartamento o una stanza in affitto per brevi periodi?

E’ un’esigenza piuttosto comune ed esistono differenti tipologie di contratto per regolamentare l’accordo fra le due parti.

Contratto e modalità dell’affitto per brevi periodi

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Per cominciare, è bene sapere che ogni forma di ospitalità retribuita deve essere regolata per legge. E’ necessario registrare ogni ospite pagante, anche se per pochi giorni. Gli affitti che durano meno di diciotto mesi vengono considerati di breve periodo. Possono essere regolamentati con formule diverse rispetto al contratto di locazione standard.
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Gli affitti brevi sono sottratti alla legge sulle locazioni 431/1998 e prevedono una certa flessibilità nella definizione di obblighi, doveri e condizioni di pagamento, a maggiore discrezione delle parti che sottoscrivono il contratto. Particolare importanza assumono le motivazioni del soggiorno. Possono essere per svago o ricerca, per motivi didattici o di salute, per interessi spirituali o materiali. In base a ognuno di questi, possono essere previste delle regole specifiche. Concentriamoci sui casi più comuni di affitto breve: quello per motivi turistici e per motivi transitori (lavoro o studio).

Affitti per brevi periodi di natura turistica

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Sono due i modelli principali di contratto di loazione turistica

Oltre alla durata della locazione e all’entità del canone, vanno immesse tutte le dovute specifiche, in particolare quelle che riguardano eventuali spese accessorie e deposito cauzionale. Tale forma contrattuale non prevede obblighi di bolli e imposte, a meno che chi affitta non lo eserciti come attività professionale.

A partire dal 1° giugno 2017 il contratto di locazione turistico è soggetto al regime fiscale della cedolare secca.

Affitti brevi di natura transitoria

Per i soggiorni superiori a trenta giorni è prevista invece la formula dell’affitto breve non turistico. In questo caso è necessario stipulare (e registrare con bollo e raccomandata) un vero e proprio contratto. Quest’ultimo è detto contratto di locazione temporaneo o contratto transitorio.

Locatario e affittuario concordano in modo autonomo (tranne nelle città ad alta tensione abitativa, dove vige un canone concordato) l’importo dell’affitto e del deposito cauzionale. L’affittuario ha l’obbligo di dichiarare, oltre alla ragione della locazione, anche la presenza della persona in affitto all’autorità locale.

La cedolare secca

Come per i contratti standard, anche i contratti transitori consentono l’utilizzo della cedolare secca.
Attenti alla specifica: sapere chi entra in casa e perché è importante per più ragioni, non strettamente legate al rapporto fra padrone e inquilino. Da parte dell’inquilino, è bene ricordare che il subaffitto, di norma, è vietato, ma niente toglie di poter concordare col proprietario la presenza di un sostituto temporaneo (anche se si resta sempre i diretti responsabili in caso di problemi).

Da parte dell’affittuario, invece, in caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea, il contratto transitorio non è considerato valido ed è soggetto alla disciplina standard dei contratti a canone libero (4 anni +4). Se si vuole rinnovare un contratto con qualcuno con cui si è già firmato un contratto transitorio, questo rientra automaticamente nella tipologia di contratto standard.

Pensate quindi ogni volta la formula più adatta in base alle motivazioni e al vostro stile di vita: nomadi o stanziali, cani pastore o uccelli di bosco, esistono non solo spazi, ma anche tempi diversi per ogni tipo di casa.

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Caratteristiche principali di questa formula di contratto

La durata del contratto va da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18, a seconda di quanto liberamente stabilito dalle parti. Non è possibile però prevedere il rinnovo. Ciò costituirebbe un chiaro riconoscimento del venir meno all’esigenza di transitorietà, che ha giustificato il contratto.

Relativamente al canone: il contratto transitorio fa parte dei “contratti tipo“. Il canone di locazione è determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli appositi accordi territoriali (caso di immobili situati nelle 11 aree metropolitane identificati come “comuni ad alta densità abitativa”).

Rispetto al canone concordato utilizzato per i contratti 3 +2, a studenti universitari è possibile applicare una maggiorazione del 20%. In tutti gli altri comuni il contratto transitorio è stipulabile a canone libero.

Rispetto agli altri contratti-tipo, il contratto transitorio, come contropartita, non ammette le particolari agevolazioni fiscali. Il proprietario usufruirà esclusivamente della deduzione fiscale del 5% dal canone imponibile ai fini IRPEF, prevista per ogni contratto di locazione. Oppure potrà assoggettare il reddito alla cedolare secca con aliquota del 21%.

Regole da rispettare per gli affitti brevi

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Innanzitutto è prevista  la stipula di un contratto tra host e guest dove è necessario descrivere lo stato dell’immobile e i servizi inclusi/esclusi. Occorre anche specificare la finalità turistica del contratto. Chi affitta è obbligato a consegnare l’appartamento in buono stato, coerentemente con quanto indicato nel contratto.

L’ospite si assume invece la piena responsabilità dell’alloggio durante il soggiorno.

Trattandosi di un affitto breve e quindi di durata inferiore ai 30 giorni, il titolare non deve registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, ma la consegna dell’immobile deve essere sempre denunciata presso la pubblica sicurezza entro 48 ore.

Gli appartamenti adibiti a casa vacanze affidati alla gestione professionale di un’azienda competente, come Guesthero, rappresentano una sicurezza sia per i privati che per gli ospiti. Un’azienda del settore conosce perfettamente tutte le regole da rispettare per gli affitti brevi e allo stesso tempo opera professionalmente per farle rispettare, facilitando gli accordi tra le parti.

Rischi e benefici

La casa vacanza è la moda del momento. Possono esserci numerose ragioni che spingono le persone a dare in affitto la propria casa: ad esempio motivazioni personali, professionali o economiche. Inoltre, si può decidere di affittare la propria casa per un lungo periodo, stagionalmente, per un week end o a breve termine. Anche sotto un profilo contrattuale esistono numerose varianti: dall’affitto rinnovabile tacitamente a quello che esclude tale meccanismo, dall’affitto pluriennale a quello sporadico, come per le case vacanza.

Ma perché affittare la propria casa per brevi periodi? Quali sono i pro e i contro? E, soprattutto, quali sono i principali vantaggi per i proprietari?
Il primo e più ovvio motivo è la possibilità di avere un introito aggiuntivo. L’affitto per brevi periodi garantisce una rendita addizionale che, in alcuni casi, può essere davvero cospicua. D’altro canto, però, c’è il rischio di non ricevere abbastanza prenotazioni e che, in alcuni periodi, l’appartamento rimanga vuoto.

Dal punto di vista del guest, scegliere un appartamento come alloggio significa risparmio. Un bel vantaggio della casa è di essere indipendenti da orari pasti o altri vincoli a cui si è soggetti in un hotel. Il rischio più grande è quello di cadere in qualche truffa e ritrovarsi in una casa diversa rispetto alle aspettative.

Consigli di sicurezza per host

Avere una proprietà da trasformare in una casa vacanze in affitto per brevi periodi è una grande rendita. Per un host l’affitto breve può rappresentare un vero e proprio lavoro, da svolgere seguendo una prassi precisa riguardo la sicurezza. Far diventare il vostro appartamento una casa vacanza significa innanzitutto mettere a norma l’abitazione. Riscaldamenti, finestre, tubature: tutto deve essere legalmente accettabile affinché la vostra casa possa trasformarsi in una struttura ricettiva. Il consiglio è di stipulare anche un’assicurazione che vada a tutelare voi, la vostra abitazione e il guest da ipotetici incidenti e danni. Fondamentale è che all’interno della vostra casa sia disponibile anche un kit di pronto soccorso con il minimo indispensabile per affrontare un’eventuale emergenza. A livello di sicurezza burocratica è bene, invece, fare tutte le dichiarazioni legali del caso e procedere puntualmente al pagamento delle tasse.

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In realtà, la prima decisione assoluta che un host deve prendere è se gestire in completa autonomia la propria casa vacanze o se affidarla ad aziende specializzate. Tra queste, Guesthero offre servizi personalizzati e convenienti, grazie ai quali la sicurezza per l’host sarà garantita sotto ogni punto di vista.

In generale la legislazione prevede moltissime tipologie di contratti per gli affitti e ogni casa, ogni proprietario ha un’esigenza diversa. Anche le esigenze dell’affittuario ovviamente sono parte di questa scelta contrattuale. Le situazione sono diverse da immobile a immobile e ogni singola situazione può avere e richiedere esisgenze diverse.

Cerchiamo però di mostrarvi le formule contrattuali principali possibili per gli affitti a breve termine.
Il contratto temporaneo, detto anche contratto transitorio, è la formula più comunemente adottata da quei padroni di casa che stipulano principalmente un affitto per breve periodi agli studenti.

Definizione di breve periodo

Affitti brevi last minute a Milano

Le principali città studentesche come, Milano, Bologna, Roma e Torino conoscono bene questa tipologia e formula.La base di questo contratto è l’accordo fra il proprietario e l’affittuario che si impegna a rimanere nell’immobile per un periodo di breve durata.

L’affitto per brevi periodi è molto comodo quando l’affittuario deve rimanere per poco tempo o il locatore deve ritornare in possesso della propria casa dopo poco tempo. Ovviamente questo contratto permette anche di avere un’assicurazione sulla casa e quindi di poterla attivare in caso di necessità.
Non c’è bisogno attualmente in molte città di stipulare qusto contratto quando si passa da piattaforme tipo Airbnb.

Il contratto di affitto per brevi periodi ha natura transitoria e tale natura va rispettata. La durata massima è di 18 mesi e il limite minimo è fissato a 30 giorni. Il canone può essere libero o  concordato. Molto spesso ovviamente il canone di affitto per brevi periodi è concordato. Il canone di affitto medio a breve termine varia di città in città:

  • Milano: un monolocale si aggira fra i 600 e 1000 euro
  • Torino: intorno agli 800 euro
  • Bologna: fra i 500 e gli 800

Affittando realmente a breve termine con Airbnb, Wimdu, Homeaway e gli altri l’entrata in genere è intorno al 30% in più del canone sui 30 giorni. Quindi la rendita è molto più alta.

Una volta concordato l’affitto è necessario il versamento come imposta di registro pari al 21% del canone mensile.
Prevede un rinnovo?

Si il contratto a tempo determinato prevede un rinnovo ma per essere rinnovato deve rimanere transitorio.

Gestione dell’affitto per brevi periodi

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Per ovviare alla possibilità di non ricevere abbastanza prenotazioni e usufruire di tutti i vantaggi, la soluzione migliore potrebbe essere quella di rivolgersi a società serie ed affidabili come Guesthero, da sempre a fianco dei proprietari per seguire la pubblicazione degli annunci sui più famosi portali come AirBnBHomelidays etc.

Guesthero cura inoltre la selezione degli ospiti e tutte le fasi dell’affitto di casa. Questa soluzione è ideale per chi vuole avere i vantaggi di affittare casa propria, mantenendo la massima libertà, flessibilità e senza le preoccupazioni degli affitti pluriennali.

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