Affitto con riscatto: informazioni per guadagnarci - Guesthero

Definizione di “Affitto a riscatto”

La pratica ormai consolidata dell’affitto con riscatto è una speciale formula di compravendita immobiliare, introdotta nel 2014 e regolamentata in Italia grazie al decreto-legge “Sblocca Italia” 133. Le parti coinvolte in questo genere di trattativa sono due: il venditore dell’immobile e il conduttore del contratto (affittuario). Quest’ultimo ha diritto al godimento dell’immobile in oggetto per un periodo predeterminato dall’accordo, al termine del quale potrà esercitare un’opzione d’acquisto. Questa tipologia di contratto riserva al conduttore la possibilità di utilizzare le quote di locazione pagate come anticipo al proprietario, con il fine di ultimare la procedura d’acquisto dell’immobile al termine del periodo stabilito. A quel punto l’affittuario potrà diventare il nuovo proprietario dell’abitazione pagando la somma del riscatto finale.

 

Affitto con riscatto: come funziona

affitto a riscatto

Questa diffusa modalità di compravendita nel settore immobiliare è stata codificata nel D.L. 12/09/2014, (poi convertito dalla legge n. 164/2014). Esso introduce all’articolo 23, alla disciplina generale per l’acquisto dei beni immobili con la formula “a riscatto”.

L’affitto con riscatto è composto da un contratto di locazione e un accordo preliminare di futura vendita da effettuarsi in genere in un periodo che va dai 3 ai 5 anni. Il preliminare rappresenta solo un’opzione d’acquisto non vincolante, che l’affittuario ha facoltà di esercitare a scadenza oppure rinnegare, rinunciando in questo caso alle quote di affitto già versate negli anni. L’opzione di futuro acquisto può essere registrata come scrittura privata tra le due parti. Sono però assolutamente legittimi anche accordi (regolati dalla legge n. 164 dell’anno 2014) che obbligano le parti a convenire alla firma di un rogito notarile, che è soggetto a trascrizione e ha durata massima di non oltre 3 annualità non prorogabili.

Il canone di locazione in un affitto con riscatto è solitamente più alto di quelli di mercato, perché composto dall’affitto mensile vero e proprio più un’ulteriore quota in termini di “acconto-prezzo” che andrà a detrarsi dal costo finale di acquisto dell’immobile (prezzo di riscatto nel momento della scadenza).

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L’acconto deve essere in ogni caso restituito, anche al verificarsi di eventuale inadempimento da parte di uno dei due soggetti. Mentre invece la caparra, come da definizione, spetta al venditore nel caso che il conduttore rifiutasse di completare la procedura d’acquisto; viceversa spetterebbe al conduttore se il proprietario decidesse di rinunciare alla finalizzazione del processo di vendita.

Dal prezzo di vendita ufficiale dell’immobile, stabilito all’inizio della trattativa, si decurtano, le quote versate a titolo di acconto. L’affitto con riscatto è un accordo nel quale sono presenti e convergono sia gli elementi del contratto di locazione che quelli del contratto preliminare di vendita immobiliare.

 

Le diverse tipologie e formule di contratto

Come precedentemente descritto, le parti interessate dispongono d’un certo margine di discrezionalità nella redazione del contratto, che infatti può prevedere diverse formule:

Con diritto all’acquisto: il venditore è vincolato alla vendita dell’immobile mentre l’inquilino può decidere alla scadenza del termine se acquistare o meno il bene.

Con patto di futura vendita: in questo caso è l’affittuario a essere vincolato all’acquisto. Qualora decidesse di non comprare l’immobile le quote versate come anticipo sul prezzo di vendita verrebbero trattenute dal proprietario a scopo d’indennizzo.

Con riserva di proprietà: l’affittuario diventa proprietario dell’immobile quando paga l’ultimo canone d’affitto. In caso d’inadempienza il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto e tornare a disporre totalmente dell’immobile. Al conduttore spetta poi la restituzione di una parte delle quote versate. La cifra può essere pattuita con il proprietario in sede di trattativa iniziale oppure stabilita dal pronunciamento di un giudice.

Quando parliamo di affitto con riscatto o “rent to buy”, possiamo intendere la prima modalità contrattuale citata, dunque ci riferiamo a un contratto di locazione che prevede la possibilità, e non l’obbligo, di acquistare il bene in un dato futuro.

Nel DL. 133/2014, a disciplina di tale tipologia d’acquisto dilazionato, si stabilisce che la durata del contratto di affitto con riscatto non possa superare i 10 anni. Per avere effetti legali il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari. La trascrizione vale come prenotazione dell’acquisto dell’immobile che dunque non potrà essere soggetto a ipoteca o pignoramento su richiesta di eventuali creditori del proprietario di casa.

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Affitto con riscatto: conviene?

I vantaggi per il conduttore sono molteplici:

  • può immediatamente godere dell’immobile e ha facoltà di scegliere se acquistare il bene al termine del contratto;
  • non deve pagare le tasse IMU e TASI fino all’eventuale riscatto dell’immobile;
  • in caso d’acquisto non ha perso l’interezza dei canoni d’affitto, ma solo una parte;
  • sottrae temporaneamente il bene a possibili offerte di ipotetici acquirenti;
  • costruirsi uno storico di buon pagatore nei riguardi delle banche per una futura richiesta di mutuo e richiedere una cifra inferiore in caso di necessità di finanziamento.

Si delineano anche diversi vantaggi per il venditore dell’immobile:

  • canone d’affitto migliore della normalità (rata d’affitto mensile + rata d’acconto mensile);
  • rimanere proprietario del bene fino all’effettiva vendita;
  • tutela da svalutazioni dell’immobile, in quanto viene stabilito un prezzo di vendita al momento della stipula del contratto.

Bisogna specificare che con affitto a riscatto non si comprano solo le case, ma qualsiasi tipologia d’immobile, compresi fabbricati o terreni. È poi possibile anche trattare un contratto avente per oggetto un immobile in costruzione.

 

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