Affitti brevi: normativa fiscale 2019

La normativa fiscale è una delle grandi perplessità di ogni gestore di affitti brevi. Le cosiddette “locazioni turistiche” seguono una normativa fiscale elaborate ad hoc. Le leggi sugli affitti brevi devono essere seguite e rispettate per evitare di incorrere in spiacevoli sanzioni.

Ecco una raccolta di informazioni e consigli da parte di Guesthero, l’esperto delle locazioni brevi!

Affitti brevi: cosa sono?

Prima di parlare di normativa fiscale è bene definire cosa sono gli affitti brevi. Le “locazioni brevi” sono contratti di affitto dalla durata inferiore a 30 giorni e, solitamente, vanno dalle 2 alle 29 notti consecutive. Devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari, anche online, inclusi quelli che prevedono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.

Tassa Airbnb

In tema di normativa fiscale, la tassa Airbnb è uno degli elementi più rilevanti. La Tassa Airbnb è stata introdotta nel 2017 per sconfiggere l’evasione fiscale sulle locazioni turistiche. Questa tassa viene definita anche come tassazione sugli affitti brevi. Essa obbliga i proprietari a pagare in autonomia le imposte interne di Airbnb o tramite l’intercessione intermediari immobiliari, come Guesthero.

Da quando è stata introdotta la tassa, i controlli sono incrementati e per questo conviene rispettare la normativa. La novità riguarda il pagamento della cedolare secca sui canoni di locazione incassati. La cedolare secca sugli affitti brevi, ha un’aliquota del 21% sul canone di locazione si deve quindi pagare anche sugli affitti brevi che hanno durata massima di 30 giorni.

La tassa Airbnb è pari al 21% del canone indicato nel contratto di affitto breve. La trattenuta del 21% si applica sul canone lordo indicato nel contratto di affitto breve, ma non su eventuali penali, caparre o depositi cauzionali eventuali.

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La ritenuta della tassa si calcola anche su spese accessorie forfettizzate con il canone, mentre sono escluse le spese che sono riaddebitate analiticamente all’inquilino, sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

normativa fiscale

Come pagare la cedolare secca tramite intermediario

La cedolare secca è una normativa fiscale sostitutiva che, se applicato, andrà a sostituire il pagamento degli addizionali Irpef, dell’imposta di registro e di bollo. Si tratta di un regime opzionale perché il contribuente può decidere se sostituire il pagamento della relativa aliquota (21%) all’aliquota Irpef.

Airbnb o qualsiasi altro intermediario che incassi il canone di locazione dovrà applicare sul prezzo totale una ritenuta del 21% che sarà tenuto in seguito a riversare all’erario. Nello specifico quindi gli obblighi a cui deve sottostare il portale Airbnb sono i seguenti:

  • Comunicare all’agenzia delle entrate i contratti di affitto breve conclusi attraverso suo tramite, anche se gli affitti di durata inferiore ai 30 giorni non sono soggetti all’obbligo di registrazione;
  • Applicare al momento del pagamento dell’ospite un’aliquota del 21%, trattenuta a mo’ di ritenuta d’acconto;
  • In quanto sostituto d’imposta, dovrà riversare all’erario la cedolare secca e rilasciare al proprietario dell’appartamento affittato la così detta Certificazione Unica.

Come pagare tassa affitto casa vacanze

La tassa airbnb sugli affitti brevi deve essere pagata entro il 16 del mese successivo all’applicazione della ritenuta da parte dell’intermediario. Significa che l’intermediario riceve i compensi per l’affitto e versa i compensi, meno la ritenuta del 21%, al proprietario (o alla persona che affitta). Entro il 16 del mese successivo al pagamento deve versare la ritenuta applicata con modello F24.

CAV

Il CAV è il documento con cui il comune concede l’autorizzazione di affittare la vostra casa come casa vacanze. Questa procedura serve per notificare l’inizio dell’attività di gestione della locazione breve secondo la normativa vigente.
Il CAV imprenditoriale, invece, si applica quando si possiedono più di tre case. In questo caso è necessario effettuare una segnalazione certificata di inizio attività. Dopo aver completato la procedura, potrete accedere al portale del comune di appartenenza dell’alloggio che vi permetterà di gestire le normative fiscali pertinenti. Dopo aver concluso questo passaggio potrete anche riferire alla questura le informazioni sui vostri ospiti, questo al fine di svolgere tutti gli accertamenti in campo anti terrorismo e antimafia.

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Tassa di soggiorno

All’interno della normativa fiscale vigente, un’altra tassa di cui i proprietari di casa, che affittano a breve termine, dovranno farsi in parte carico, riguarda la tassa di soggiorno. Questa tassa si paga in base al numero di ospiti e in base alle notti di soggiorno, questo numero deve poi essere moltiplicato per l’ammontare che il vostro comune avrà fissato. Questo ammontare è riferito all’unità giornaliera. Per esempio a Milano l’importo giornaliero è di due euro al giorno, a Padova dipende dalla struttura ma in generale si aggira su questa cifra. Quindi se gestite un appartamento su Airbnb a Milano è necessario versare la tassa al comune di Milano.

La tassa dei rifiuti

Non in tutti i comuni è obbligatoria la raccolta differenziata e quindi non tutti i comuni multano il cittadino qualora non adempi all’obbligo di differenziare i rifiuti. Però, se tale normativa è obbligatoria, dovrete farla rispettare anche ai vostri inquilini per evitare di incorrere in sanzioni.