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Affitti brevi illegali: come combatterli

Ogni anno si registrano sempre più inserzioni di privati che decidono di affittare le proprie case, ma allo stesso modo aumentano in maniera esponenziale le ricerche da parte di persone, famiglie e lavorati di case da affittare per un breve periodo di tempo. Purtroppo, nella maggior parte dei casi si tratta di affitti brevi totalmente illegale.

Attività illegali: di cosa si tratta?

Queste attività si definiscono illegali dal momento che non vengono pagate le tasse di soggiorno, non possiedono l’autorizzazione da parte del Comune di esercitare ed infine non comunicano tutte le generalità, relative agli ospiti, alla Questura. Le attività illegali, anche definibili come attività in nero, possono essere davvero pericolose qualora si decidesse di avviarle senza conoscere bene la legge. Sono, infatti, previste sanzioni civili per i trasgressori del regolamento italiano: quando il contratto di affitto non viene registrato, sussiste la nullità della scrittura privata e quindi è come se il contratto non fosse mai stato stipulato.

Conseguenze illegalità

Le conseguenze che ne derivano sono diverse. Non sarà possibile richiedere una procedura di sfratto o di decreto ingiuntivo qualora non sia state pagate sanzioni. Quelle civili prevedono che, una volta scaduti i trenta giorni previsti per la registrazione, la locazione è considerata nulla. In questa situazione, sarà occorrerà firmare un nuovo contratto di affitto e procedere alla registrazione.

Secondo l’attuale normativa, la sanzione per chi concede e gestisce affitti in nero è alquanto salata. Per l’occultamento, anche parziale del canone, la legge prevede, a partire dal 1 gennaio 2017, una sanzione che va dal 90% al 180% della differenza tra l’imposta di registro che si doveva realmente applicare e quella che si è invece pagata in base al corrispettivo dichiarato. In caso di tardiva/omessa registrazione del contratto, il contribuente è tenuto a pagare una cifra che va dal 60% al 120% dell’imposta di registro dovuta, con pagamento minio di 200€. Sanzioni raddoppiate nel caso in cui l’immobile sia adibito ad uso abitativo. Per quanto riguarda il tardivo pagamento dell’imposta è dovuta una sanzione che prevede una maggiorazione del 30% rispetto all’imposta versata in ritardo.

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Come risolvere?

Negli ultimi anni lo Stato italiano ha messo a punto una sorta di lenitivo sul fronte della guerra agli affitti in nero grazie all’aumento degli affitti registrati con regime della cedolare secca (sensibile crescita del 14,9%). Questo regime permette l’applicazione di un’aliquota fissa ed agevolata del 10% o del 21% che offre la possibilità di sostituire, per il locatore, tutte le imposte dovute sia in termini di Irpef e sue addizionali, l’imposta di registro e il bollo da 16€ sulle locazioni di immobili ad uso abitativo e delle loro pertinenze, come ad esempio box e cantine.

La cedolare secca

La Legge di Stabilità 2018 ha previsto che sugli affitti a canone libero si applichi un’aliquota del 21% (10% prorogato al biennio 2018-19 se a canoni concordati, in deroga all’aliquota del 15% inizialmente prevista a pieno regime dalla legge), inglobando in tali aliquote anche il costo di registrazione del contratto. In questo modo il locatore ottiene il beneficio della registrazione a costi minimi e senza impattare sul proprio quadro fiscale generale, ricevendo ogni reale ed efficace tutela giurisdizionale laddove avesse problemi con il conduttore dell’immobile concesso in locazione.

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