Affitti brevi e regolamento condominiale: come evitare problemi - Guesthero

Affitti brevi e regolamento condominiale: come evitare problemi

Affitti brevi e regolamento condominiale

Sono molte le domande a proposito del rapporto tra affitti brevi e regolamento condominiale: è legittimo in tutti i casi? È possibile impedire a uno dei propri condòmini di mettere il suo immobile su airbnb o booking.com? è necessario controllare attentamente il regolamento condominiale prima di fare questo passo? Le regolamentazioni possono essere molte e diverse, e ci sono alcune accortezze da tenere in considerazione per evitare incomprensioni con i condòmini.

Condòmini e affitti brevi

Gli abitanti di un palazzo o di un condominio possono vedere di cattivo occhio il grande traffico di estranei che riguarda una casa gestita con la modalità degli affitti brevi. Altre preoccupazioni possono essere il rumore notturno, gli orari di check-in e check-out…  Ma nella maggior parte dei casi, oggi, il titolare di una casa ha tutto il diritto di metterla in affitto: infatti spesso rientrano nella normativa delle locuzioni con contratto per attività turistica.

 

Contratti condominiali

I conflitti possono partire dalle clausole presenti nei contratti condominiali: talvolta sono infatti presenti divieti “all’attività di affittacamere, pensione, casa vacanza o alberghiera”, ma questi divieti possono variare molto. La maggior parte dei regolamenti condominiali sono abbastanza antichi e non impediscono esplicitamente questa formula di affitto, che è nata solo di recente. Bisogna fare attenzione principalmente ai regolamenti contrattuali o convenzionali, mentre non vale lo stesso per i regolamenti “assembleari”.

 

Regolamenti contrattuali, convenzionali, assembleari

I regolamenti contrattuali e convenzionali sono quelli che sono stati approvati da tutti i condòmini all’unanimità, e quindi le norme al loro interno vanno seguite più attentamente. Quelli assembleari, invece, sono regolamenti approvati a maggioranza: in questo caso bisogna considerare i limiti dell’articolo 1138, comma 4, del codice civile: “norme del regolamento non possono menomare i diritti dei condòmini che risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni”.

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Sentenza 24707/2014

In mancanza di un divieto esplicito nei regolamenti contrattuali o convenzionali, quindi, il rapporto tra affitti brevi e regolamento condominiale è trattato dalla sentenza 24707 del 2014, che afferma che “affittare per brevi periodi una camera o un appartamento non comporta alcun cambiamento della destinazione d’uso residenziale dell’immobile”. Nei confronti del condominio, dunque, chi sceglie di ospitare altre persone nella formula dell’affitto breve non ha niente da segnalare: nessuna norma giuridica impone il divieto di ospitalità.

 

Normativa sugli affitti brevi

Gli affitti brevi sono affitti che non superano la durata dei trenta giorni: non possono essere assimilati ad alberghi o pensioni, e quindi è difficile che rientrino nelle clausole dei regolamenti condominiali. Si possono quindi cercare di aggirare le limitazioni apparentemente più severe: ad esempio, se il regolamento impone di “evitare usi diversi da quello abitativo”, si intende vietare l’uso come soggiorno temporaneo o giornaliero.

 

Chi è responsabile delle infrazioni del regolamento di condominio?

In linea di massima il responsabile dell’infrazione è colui che la compie, quindi l’affittuario, che deve essere ovviamente informato dei regolamenti prima dell’arrivo nell’immobile. Il proprietario dell’immobile è però responsabile, nel caso di violazioni di condominio poste in essere dal suo conduttore, quando dimostri di non aver adottato tutte le misure necessarie a far cessare gli abusi. Inoltre il locatore non deve permettere che gli affittuari restino nello stabile per più del periodo pattuito, che vengano introdotti altri inquilini, che subaffitti l’immobile…

 

Normativa di pubblica sicurezza

Non bisogna ignorare anche la normativa di pubblica sicurezza, nel rapporto tra affitti brevi e regolamenti condominiali. Ai sensi dell’articolo 109 del TULPS, il locatore deve obbligatoriamente raccogliere i dati anagrafici degli inquilini in una scheda, seguendo il modello del Ministero dell’Interno. Questo serve a tutelare la sicurezza condominiale, e l’amministratore del condominio ha il diritto di visionare questi dati.

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