Affitti brevi e condominio: rapporti e limiti da regolamento

Affitti brevi e condominio: rapporti e limiti da regolamento

Il fenomeno degli affitti brevi in un condominio è forte espansione, ma quali sono i limiti del regolamento condominiale? Il condomino che vuole affittare la propria abitazione, con contratto di locazione breve, deve chiedere un permesso al condominio? Ecco alcune informazioni utile per affittare casa su airbnb.

Affitti brevi e condominio

Nel settore immobiliare una delle novità comparse sul mercato degli immobili è la possibilità di locare il proprio appartamento con una nuova formula, ovvero quella degli affitti temporanei. Ma cosa sono? Gli affitti brevi non sono altro che una tipologia di soggiorno che si differenzia dalle altre per la durata: fino ad un massimo di 29 notti si possono considerare sotto questa categoria.

Questa tipologia contrattuale è disciplinata dall’art. 4 della Legge n. 96 del 21/06/2017 e riguarda esclusivamente gli immobili ad uso residenziale, con le relative pertinenze (box, posti auto, soffitte ecc), ovvero può interessare singole stanze dell’abitazione. La locazione breve può essere stipulata solo da persone fisiche, fuori dal regime di impresa, direttamente o tramite degli agenti immobiliari, oppure attraverso gestori di portali telematici, come i più famosi Airbnb, Booking o Homeaway, i quali permettono di ricevere prenotazioni da ogni parte del mondo.

Affittare appartamento in condominio

Affittare una villetta è sicuramente più semplice da gestire. Come funziona se l’appartamento da affittare si trova in un condominio? Qui è dove nascono i veri problemi per i proprietari, in quanto, sempre più spesso, i residenti in condominio mostrano insofferenze e soprattutto dei pregiudizi nei confronti degli ospiti temporanei ed il flusso di persone che vanno e vengono dall’abitazione.

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Come rispondere alle lamentele

Le lamentele più diffuse dei residenti in un condominio si registrano nel caso in cui i condòmini affittano, per brevi periodi, il proprio appartamento a delle prostitute che si camuffano da turiste, per lo più straniere, che arrivano da sole, e si danno il cambio ogni trenta giorni, con altre prostitute affittuarie. Questo sicuramente è un grave problema, sia per il locatore che per i condomini.

Ma non è questa l’unico problema che genera delle lamentele dei condòmini, in quanto va nominato anche il caso in cui gli affittuari “brevi” siano dei pusher, che nascondono dosi di droga nelle parti comuni del fabbricato, come ad esempio cassette della posta o interni del condominio.

Permesso al condominio: sì o no?

Ma il condomino che vuole affittare la propria abitazione, con contratto di locazione breve, deve chiedere il permesso al condominio?

In linea generale affittare una camera o un appartamento per brevi periodi non comporta alcun cambiamento della destinazione d’uso residenziale dell’immobile. Inoltre la legge non specifica come il condomino debba utilizzare la propria abitazione.

Sentenza della corte di cassazione

L’unico limite a tale tipo di attività è rappresentato da un divieto espresso, chiaramente ed esplicitamente, nel regolamento di condominio, che per essere opponibile deve essere di natura contrattuale, indipendentemente dalla relativa trascrizione (Cass 19212/2016). Questo vuol dire che il regolamento deve essere stato approvato all’unanimità dei condòmini presenti nell’edificio o accettato con la sottoscrizione del rogito notarile con cui il costruttore, all’atto della vendita, fa approvare non solo il contratto vero e proprio, ma anche il regolamento di condominio, poiché la sola menzione ne presuppone la conoscenza e l’accettazione (Cass. 17886/2009; Cass. 10523/2003; Cass. 395/1993; Cass. 4905/1990; Cass. 19212/2016 e Cass. 22310/2016).

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Per questo si è stabilito che neanche la legge regionale, in materia urbanistica o in generale amministrativa, può incidere sui rapporti e sugli obblighi che assumono reciprocamente i condòmini (Cass ord. n. 704/2015). In ogni caso le locazioni per brevi periodi, ad uso transitorio stagionale, non rientrano negli impedimenti regolamentari del condominio, non essendo configurabili come attività di pensione o albergo.

Registrazione degli ospiti in questura

Chi stipula il contratto di locazione breve, anche attraverso un portale web dedicato come airbnb o booking, ai sensi dell’art. 109 del Testo Unico della Legge di Pubblica Sicurezza (T.U.L.P.S.) deve acquisire i dati degli inquilini obbligatoriamente attraverso una scheda di dichiarazione delle generalità, conforme al modello approvato dal Ministero dell’Interno, e dopo averla fatta sottoscrivere dall’interessato la deve trasmettere alla Questura competente per territorio, tramite fax o posta elettronica certificata, avendo cura di conservare la ricevuta per cinque anni.

Guesthero: gestione affitti brevi

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